NVM: koopwoningmarkt houdt wind in de rug

De NVM kende in het 4de kwartaal van 2015 een nieuw record wat betreft het aantal geregistreerde transacties. De vereniging registreerde 40.158 verkopen van bestaande koopwoningen, 15 procent meer dan het jaar ervoor. Op de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het naar schatting om totaal 52.000 transacties. Het gaat om voorlopige cijfers.

De laatste vier kwartalen registreerde de NVM in totaal meer dan 142.000 transacties van bestaande koopwoningen bij haar makelaarsondernemingen. Dat komt neer op ruim 185.000 transacties voor de gehele markt, zoals de NVM voorspelde. De transactieprijs van woningen is in het 4de kwartaal 2015 verder gestegen.

Verwachtingen 2016

De koopwoningmarkt zal ook in 2016 de wind in de rug houden. De NVM voorspelt dat het aantal transacties dit jaar met 8 tot 10 procdent zal toenemen. Dat betekent dat de NVM in 2016 zo’n 155.000 woningen van eigenaar zal laten wisselen. Voor de totale markt komt dit neer op zo’n 200.000 transacties. Ook de gemiddelde verkoopprijs van woningen stijgt volgens de NVM in 2016, en wel met 3 tot 4 procent.

Op de helft

De prijsstijging over 2016 pakt daarmee waarschijnlijk iets lager uit dan over geheel 2015, toen sprake was van een stijging van 5 procent. “De prijs van de gemiddeld verkochte woning ligt nog bijna 10 procent onder het niveau bij de start van de crisis, maar inmiddels wel 10 procent hoger dan op het dieptepunt”, zegt NVM-voorzitter Ger Hukker.

Vraagprijs

Het verschil tussen de vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs loopt ook in het 4de kwartaal 2015 verder terug, constateert de NVM. Ten opzichte van de laatste vraagprijs wordt er uiteindelijk gemiddeld 3,4 procent minder betaald voor de gemiddeld verkochte woning. In praktisch alle segmenten loopt het vraag-verkoopprijsverschil terug. Woningen die maar kort op de markt zijn geweest (binnen een kwartaal verkocht) leggen gemiddeld slechts 2 procent toe op de laatste vraagprijs (en worden vaak vanuit de eerste vraagprijs verkocht).

“Het zijn duidelijke tekenen van een woningmarkt, waarbij voor scherp geprijsd nieuw aanbod op de markt veel belangstelling is en maar weinig onder de vraagprijs geboden wordt”, aldus Hukker. “Dat blijkt ook wel uit het percentage woningen dat boven de vraagprijs verkocht wordt: dit was een jaar geleden nog geen 6 procent. Inmiddels wordt bijna 10 procent boven de vraagprijs verkocht. Dat zie je vooral terug in de populaire wijken in Amsterdam, Utrecht en enkele andere studentensteden.”

Aanbod

De dalende tendens bij het aanbod van koopwoningen houdt volgens de NVM aan. Er staan halverwege het vierde kwartaal 2015 ruim 128.000 woningen in aanbod bij NVM-makelaars (totale markt: 168.000). “Er is sprake van een doorgaande daling”, aldus Hukker. “In vergelijking met een jaar geleden staat er bijna 14 procent minder in aanbod.” Aan de daling van de vraagprijs is het afgelopen kwartaal voor het eerst sinds het begin van de crisis een einde gekomen. De vraagprijs in vergelijking met een jaar eerder steeg met 0,5 procent. Vanaf de vraagprijspiek in 2008 is de vraagprijs met ruim 12 procent gedaald.

Nieuwbouw

De nieuwbouwmarkt bezorgde de NVM een prima 2015. Op jaarbasis zijn 36 procent meer nieuwbouwwoningen verkocht dan een jaar geleden. In dezelfde periode nam het aanbod te koop staande nieuwbouwwoningen af met 15 procent. NVM-makelaars in stedelijk gebied signaleren dat het aantal te koop staande woningen vaak niet meer kan voldoen aan de vraag. Circa de helft van de nieuwbouwmakelaars moeten daarom alweer regelmatig een loting houden na start verkoop van een nieuwbouwproject. De prijs van de gemiddelde nieuwbouwwoning is in een jaar tijd gestegen met 11 procent. Deels is dit te verklaren doordat er weer meer twee-onder-1-kappers en vrijstaande woningen worden ontwikkeld voor de doorstroming. Maar woningen worden ook duurder door implementatie van energiezuinige maatregelen en installaties. Hierdoor stijgen de bouwkosten en deze worden doorberekend aan de koper.

Driekwart van de NVM-makelaars vindt de prijskwaliteitverhouding van huidige nieuwbouwprojecten beter dan die voor de crisis. Hetzelfde aandeel vindt dat er meer naar de wensen van de klant worden geluisterd dan circa tien jaar geleden. Echter, nieuwbouwmakelaars in stedelijk gebied signaleren steeds vaker dat overheid en marktpartijen weer in oude patronen vervallen. NVM-Makelaars dienen in hun advisering aan de betrokken partijen sterk te blijven sturen op kwaliteit en woonwensen.

Restschuldproblematiek hardnekkig

De problematiek rond restschulden blijft evenwel hardnekkig. Hukker: “Om dat probleem – waar ruim een kwart van de woningbezitters mee kampt - op te lossen, is een lange adem nodig. Daar zijn we zeker nog een paar jaar zoet mee.”

De NVM-makelaars hebben een goed vierde kwartaal 2015 achter de rug met totaal ruim 40.000 transacties op de bestaande koopwoningmarkt (totale markt: 52.000). “Dat is een recordaantal voor NVM-makelaars”, zegt Hukker, “maar geen record voor de totale koopwoningmarkt, omdat ons marktaandeel in de laatste jaren is toegenomen tot meer dan 75 procent.”

Lage hypotheekrente helpt

Volgens Hukker houdt de koopwoningmarkt de wind goed in de rug. “Dat heeft meerdere oorzaken”, zegt hij. “De hypotheekrente is ontzettend laag, zodat de netto lasten bij een koopwoning in vergelijking tot een aantal jaren terug sterk zijn gedaald, terwijl die lasten bij een huurwoning juist sterk zijn gestegen.

Verder zien we dat het consumentenvertrouwen enorm is toegenomen.” Dankzij de lage rente en het enorme consumenten vertrouwen houdt de woningmarkt de wind in de rug. “De effecten van een verdere verlaging van de NHG-grens, het feit dat je meer eigen geld mee moet nemen om een huis te kopen en dat je ook minder mag lenen, lijken de markt niet te beïnvloeden en beperken wellicht de effecten van de oververhitting in de markt die je hier en daar ziet.”

Huurmarkt

NVM-voorzitter Hukker is tevreden over het doorzettende herstel van de markt voor koopwoningen, maar hij is minder te spreken over de oververhitting in bepaalde regio’s, nieuwbouw van zowel koop- als huurwoningen, en over huurmarkt in zijn algemeen. “We gaan toe naar 17 miljoen inwoners in Nederland”, zegt hij. “Daarbij zie je de vraag naar tijdelijke huur toenemen. Mensen die vanwege een stuk gelopen relatie weer tijdelijk andere huisvesting zoeken. Starters die bewust eerst willen huren, maar merken dat er geen aanbod is. Senioren die door een zorgvraag graag willen huren. Zelfstandigen die voorlopig eerst willen huren, om in die tijd meer zekerheid hopen te krijgen rond het financieel reilen en zeilen van hun bedrijf. Mensen met een tijdelijk contract die liever eerst willen huren. Buitenlandse werknemers die in Nederland tijdelijke arbeid verrichten en natuurlijk vluchtelingen en statushouders, die in ons land in ieder geval tijdelijk gehuisvest moeten worden en extra druk geven op sociale huurmarkt. Allemaal doelgroepen die eerder last lijken te hebben van de aantrekkende koopwoningmarkt en merken dat die passende huisvesting vaak niet aanwezig is.