Vastgoed actueel - NWM Kwartaalcijfers

NVM kwartaalcijfers: 'Consument heeft slechts keuze uit vier woningen'

Het vierde kwartaal van 2017 liet voor het eerst in jaren weer een daling (-6 procent) in het aantal verkochte woningen door NVM-makelaars zien. In totaal stonden er in het laatste kwartaal van 2017 36 procent minder woningen te koop dan een jaar eerder. “Dat vormt, samen met de verder aangescherpte financieringsregels, een extra belemmering voor met name starters op de woningmarkt”, zegt NVM-voorzitter Ger Jaarsma bij de presentatie van de woningmarktcijfers*.

Zoals Vastgoed al eerder schreef, blijven de prijzen stijgen. Het afgelopen jaar met maar liefst 9,1 procent volgens de NVM. Een gemiddelde woning kost op dit moment 269.000 euro, waarbij ruim een kwart van de woningen wordt verkocht boven de vraagprijs. Het afgelopen kwartaal werd een gemiddelde woning binnen 52 dagen verkocht. Het krappe aanbod bij een toenemende vraag, de gestegen prijzen en het moeten overbieden in veel grote steden, hebben volgens Jaarsma consumenten ko(o)pschuw gemaakt. 

De krapte is erg toegenomen, consumenten hadden het afgelopen kwartaal gemiddeld nog maar te kiezen uit 4 woningen. In de Randstad was de keuze beperkt tot ongeveer 2 woningen. “Meer nieuwbouw blijft de komende jaren het adagium om de woningmarkt niet verder te laten vastlopen”, zegt Jaarsma. “Ja, er wordt gelukkig meer gebouwd, maar door eerdere jaren met een lage productie krijgen we de achterstand de komende jaren niet weggewerkt.”

*De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn voorlopig

Daling aantal transacties

Voor het eerst sinds het dieptepunt in de crisis daalde in het 4de kwartaal van 2017 het aantal woningverkopen (-6 procent). Het zijn vooral de appartementen (-13,5 procent) die minder verkocht worden. Van de andere woningtypen zijn er 2 à 3 procent minder verkocht. In de totale bestaande koopwoningmarkt zijn er naar schatting zo’n 61.000 woningen verkocht in het 4de kwartaal 2017. Daalde in 2016 in het 4de kwartaal slechts in 4 NVM-regio’s het aantal transacties in vergelijking met het jaar ervoor, in het afgelopen kwartaal daalden de woningverkopen door NVM-makelaars in vergelijking met een jaar eerder in liefst 52 van de 76 regio’s. Over het totale jaar 2017 verkochten NVM-makelaars ruim 166.000 bestaande koopwoningen. Dat zijn er ruim 1.000 meer dan een jaar eerder. Op de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om 234.000 verkochte bestaande koopwoningen.

Transactieprijzen flink gestegen

De transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning is in het 4de kwartaal 2017 uitgekomen op een recordniveau van 269.000 euro. Dat is ruim 9 procent meer dan een jaar eerder. Vooral de prijs van de verkochte appartementen ging omhoog, met meer dan 13 procent. Ook bij de andere woningtypen is een sterke stijging zichtbaar, van ongeveer tussen 6 procent en 8 procent. Vooral de stijging van de prijzen van de verkochte woningen in de NVM-regio Den Haag (+20 procent) en Almere (+18 procent) in een jaar tijd springt eruit. In de NVM-regio Amsterdam stijgen de prijzen inmiddels minder hard dan ervoor (+14 procent). Dat wordt mede veroorzaakt door het inmiddels hoge prijsniveau in de hoofdstad. In een aantal regio’s ten oosten van Zwolle (Zuidwest-Drenthe, Hardenberg en Almelo) zijn de prijzen van verkochte woningen het afgelopen jaar niet toegenomen.

Daling gemiddelde verkooptijd

De gemiddelde verkooptijd van een woning is extreem hard gehaald. Van gemiddeld 76 dagen, naar nog maar 52 dagen. Deze daling doet zich voor bij alle woontypen. Vrijstaande woningen werden gemiddeld na zo’n vier maanden verkocht, appartementen en tussenwoningen na ruim een maand. Van alle verkopen in het 4de kwartaal 2017 is meer dan 71 procent verkocht binnen 90 dagen. Slechts 8 procent van de verkochte woningen in het afgelopen kwartaal heeft een jaar of langer in de verkoop gestaan.

Kwart boven vraagprijs verkocht

Het aandeel woningen dat boven de vraagprijs verkocht wordt, zit al enige tijd in een ongekende opwaartse trend. Inmiddels wordt bijna 28 procent boven de vraagprijs verkocht. Daarnaast wordt nog 17 procent voor de vraagprijs verkocht. “In de concurrentiestrijd om het eigendom over de woning te verkrijgen, gaat iemand voor de maximale prijs. Verkopers spelen hierop in met scherpe vraagprijzen om het aantal gegadigden voor een woning te maximaliseren.”
Het verschil tussen de laatste vraagprijs en verkoopprijs is in het 4de kwartaal 2017 gedaald tot 0,7 procent. Voor appartementen wordt gemiddeld zelfs meer betaald dan dat er gevraagd is. Gemiddeld gaat het om 1,1 procent. Woningen die net op de markt gekomen zijn en verkocht worden (binnen 90 dagen), worden gemiddeld genomen tegen de vraagprijs verkocht. 

Groot tekort woningaanbod

Het nijpende tekort aan woningaanbod doet zich in steeds meer regio’s in Nederland gelden. In het 4de kwartaal van 2017 is het totaal aantal woningen dat in Nederland wordt aangeboden verder gedaald. Er stonden halverwege het 4de kwartaal 2017 bij NVM-makelaars ruim 59.600 woningen te koop (totale bestaande koopwoningmarkt 84.000). Dat is 6,1 procent minder dan vorig kwartaal en 35,6 procent minder dan in dezelfde periode vorig jaar.

Kijkend naar de verdeling van het woningaanbod naar woningtype, valt het de NVM op dat deze flink is gewijzigd ten opzichte van de crisisperiode. Vergeleken met halverwege 2013 is het aandeel appartementen binnen het totale woningaanbod fors gedaald. Halverwege 2013 was 30 procent van het woningaanbod een appartement, op dit moment is dat nog slechts 17 procent. Daar staat tegenover dat het aandeel vrijstaande woningen is gestegen van 25 procent naar 38 procent van het woningaanbod. “Een van de achterliggende oorzaken is dat in de steden, waar appartementen het grootste deel van de woningvoorraad vormen, de woningmarkt het snelst en krachtigst is hersteld”, stelt de NVM-voorzitter. “De grote vraag naar appartementen zorgt ervoor dat het aanbod van dit woningtype snel afneemt. De vraag naar vrijstaande woningen is minder hard toegenomen, waardoor er meer tijd nodig is om de oude voorraad daarvan weg te werken.”

10 procent stijging vraagprijs

De gemiddelde vraagprijs van de koopwoningen is in het 4de kwartaal 2017 met 9,7 procent gestegen ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De vraagprijs is dit kwartaal uitgekomen op 353.000 euro. Voor appartementen zijn de cijfers nog extremer: in een jaar tijd steeg de vraagprijs van te koop staande appartementen met 18,2 procent tot 231.000 euro. Door de krapte op de markt met als gevolg de heftige prijsstijgingen, staat een appartement nu voor het eerst sinds de start van de metingen in 1995 voor een gemiddeld hogere vraagprijs te koop dan andere woningtypen. Het Gooi is nog steeds de regio waar woningen met de hoogste vraagprijzen te koop staan. De gemiddelde vraagprijs komt daar uit op bijna 711.000 euro.  De regio met de laagste gemiddelde vraagprijs is Noordoost-Groningen: 181.000. Tegelijk zijn de vraagprijzen hier vrijwel gelijk gebleven, de jaar-op-jaar ontwikkeling bedraagt slechts 0,3 procent. Dat staat in schril contrast met de regio met de grootste prijsontwikkeling in een jaar. In Den Haag stegen de vraagprijzen met meer dan 35 procent.

Weinig keus

De NVM krapte-indicator is in een jaar tijd gedaald van 6,0 naar 4,1. Een krapte-indicator van 4,1 houdt in dat de consument voor elke aankoop uit 4,1 concurrerende woningen uit het aanbod kan kiezen. “Door het tekort aan aanbod en het hoge aantal transacties wordt het voor veel consumenten steeds moeilijker een geschikte woning te vinden. In gebieden in en rond Amsterdam, maar ook in een stad als Groningen, hebben kopers nog slechts te kiezen uit 2 woningen of minder. Daartegenover staan Noordoost-Groningen en Den Helder/Texel waar de krapte-indicator boven de 10 staat, en er nog sprake is van een ruime markt. Maar ook hier trekken de woningverkopen aan en neemt het woningaanbod snel af.” 

Consumenten die zoeken naar een appartement of tussenwoning hebben de minste keuze (indicator = 2,6). Voor vrijstaande woningen is de keuze nog het ruimst (krapte-indicator = 10,7). Regionaal zijn de verschillen overigens erg groot, zegt de NVM-voorzitter er voor de zekerheid bij. De NVM pleit daarom voor de bouw van circa 80.000 nieuwbouwwoningen per jaar, waarvan circa 60.000 koopwoningen. Met deze productie zal het woningtekort naar verwachting rond 2025 zijn teruggelopen naar een acceptabele 100.000 woningen.

Prijsstijging nieuwbouwwoningen houdt aan

Voor een gemiddelde nieuwbouwwoning is in het afgelopen kwartaal gemiddeld 328.000 euro betaald (2.550 euro per m2), een stijging van 14% ten opzichte van een jaar geleden (de vierkante meterprijs steeg 11 procent). De autonome prijsontwikkeling wordt versterkt door een toename van nieuwbouw in de dure (stedelijke) regio’s van Nederland en een focus op het ontwikkelen van grote woningen.

Complexe woonwensen babyboomers

Het bouwen van (middel)grote koopappartementen is slechts één middel in het aanpakken van het toekomstige kwalitatieve woningtekort. De woonwensen van de babyboomgeneratie zijn te complex en te divers om in één woningsegment te vatten. Jaarsma: “Veel van hen hechten waarde aan een tuin en/of het wonen op de begane grond. Bestaande appartementen sluiten wellicht onvoldoende aan bij de woonwensen van de babyboomgeneratie.”

Bouwen van appartementen is duidelijk te eenzijdig voor de diverse woonwensen van senioren. Hoe kunnen de voordelen van een appartement gecombineerd worden met de voordelen van een huis? Kan nieuwbouw dit oplossen of moeten bestaande woningen worden aangepast? De NVM roept gemeenten en marktpartijen op om in dialoog te gaan met NVM-makelaars en NVM-nieuwbouwspecialisten om dit vraagstuk lokaal te beantwoorden.

Snellere besluitvorming noodzakelijk

Door het steeds grotere aanbodtekort en navenant stijgende prijzen worden de woonwensen van de consument steeds moeilijker realiseerbaar. “Om dit probleem op te lossen is vooral een forse stijging van de bouwproductie nodig”, zegt NVM-voorzitter Jaarsma. “Dit vraagt van bestuurders en politici in de eerste plaats een gedeeld gevoel van urgentie en de bereidheid om knopen door te hakken. Door het gebruik van innovatieve technologie worden de bouwtijden steeds korter. Het is in de praktijk echter vooral het politieke besluitvormingsproces dat de grootste belemmering vormt voor het snel kunnen realiseren van bouwprojecten.”

De NVM verwacht dat de Rijksoverheid het komende jaar regie neemt om duidelijke afspraken te maken met provincies en gemeenten over het realiseren van voldoende woningbouw. Daarbij gaat het niet alleen om het opnemen van voldoende plancapaciteit, maar ook de daadwerkelijke goedkeuring van bouwprojecten en het stellen van realistische voorwaarden aan marktpartijen.

Ondanks de op stoom gekomen nieuwbouwproductie, blijft er de komende jaren een groot woningtekort, weet Jaarsma. “De opgelopen achterstand van vele jaren dat er amper is gebouwd wreken zich hier. Gevolg is dat we het komende jaar het woningaanbod ten opzichte van de vraag steeds verder zullen zien verschrompelen en dat de prijzen blijven stijgen.

Bron: NVM