Ernstige daling woningaanbod

NVM: Woningaanbod daalt ernstig hard

Er lijkt een einde te komen aan de groei van het aantal transacties op de bestaande koopwoningmarkt. Belangrijkste reden is dat het woningaanbod in Nederland zeer snel daalt. Ten opzichte van een jaar geleden staan er 32,7% minder woningen in aanbod bij NVM-makelaars. Vooral het aanbod appartementen in stedelijk gebied dreigt snel droog te koken.

Het aantal te koop staande woningen in het afgelopen kwartaal bedraagt bijna 79.000 (totale markt ongeveer 103.000). “De komende kabinetsperiode moet er echt werk worden gemaakt van de opgave om jaarlijks 80.000 nieuwbouwwoningen te realiseren, met name in en rondom de steden”, stelt NVM-voorzitter Ger Jaarsma. “Ik vind dat het Rijk en de gemeenten proactiever hun rol moeten oppakken bij deze nieuwbouwopgave. Beleggers, ontwikkelaars en makelaars staan te trappelen om er een succes van te maken. Onze makelaars ervaren iedere dag in de praktijk waar er vraag naar is.”

Eerst kopen, dan verkopen

Ten opzichte van een jaar geleden staan er 32,7% minder woningen in aanbod bij NVM-makelaars.  “Het woningaanbod loopt enerzijds terug door de stijging van de verkoopaantallen in de afgelopen jaren, en anderzijds door een tekort aan nieuw woningaanbod dat op de markt komt”, aldus Jaarsma. “Steeds meer woningkopers wachten met het op de markt brengen van hun oude koopwoning tot het moment dat ze, in de vaak krappe markten waarin ze steeds vaker misgrijpen, eerst een nieuwe woning gekocht hebben.”

Aanbod

50% minder appartementen te koop

Vooral bij de appartementen gaat de daling van het aanbod hard. Er staat bijna de helft (-47,3 %) minder aan appartementen te koop vergeleken met een jaar geleden en 20,8% minder dan vorig kwartaal. Voor vrijstaande woningen gaat de daling ook erg snel, maar wel minder hard. 22,1% minder aanbod dan vorig jaar, 11,8% daling ten opzichte van vorig kwartaal. De overige woningtypen zitten hier qua aanboddaling tussen. Ook de regionale verschillen zijn groot. “Er zijn regio’s waar het totale aanbod hard daalt en waar ook minder nieuw aanbod op de markt komt in vergelijking met een jaar geleden. Deze regio’s kennen een zeer krappe woningmarkt, en de competitie tussen woningkopers is er groot.” Amsterdam, Waterland, Leiden en (stad) Groningen zijn voorbeelden hiervan. Er zijn ook regio’s waar het woningaanbod weliswaar afneemt, maar er nog steeds veel nieuw aanbod op de markt komt, zoals Grootegast, Zuid-Friesland en Kop van Overijssel.

Ontwikkeling aanbod per woningtype

Ongezonde krapte

De verhouding aanbod versus transacties, ofwel de krapte-indicator, is in het 1ste kwartaal van 2017 stabiel op 6 gebleven. Dit houdt in dat de gemiddelde woonconsument de keuze heeft uit 6 woningen. Jaarsma: “Als gemiddelde in Nederland zouden we dan kunnen spreken van een gezonde woningmarkt, waarbij aanbod en transacties redelijk in evenwicht zijn. Daarvan is echter geen sprake. De regionale verschillen zijn groot en de grote uitschieters naar beneden en naar boven zorgen ervoor dat er een gemiddelde van 6 uitkomt.” In de regio’s stad Groningen, Amsterdam, Utrecht en Zaanstreek hebben kopers keuze uit minder dan 3 woningen. “Er is sprake van zeer krappe woningmarkten met een groot tekort aan woningaanbod. Daar staan regio’s tegenover waar juist nog steeds veel woningaanbod al langere tijd op de markt staat.” Bijvoorbeeld noordelijke regio’s als Noordoost- en Zuidoost-Groningen, Slochteren en Den Helder/Texel, en zuidelijke regio’s als Noordoost-Brabant, Oss en Zeeuws-Vlaanderen. Voorbeelden van regio’s die de gemiddelde krapte in Nederland evenaren zijn Den Bosch en Apeldoorn.

Krapte-indicator

Daling aanbod nieuwbouwwoningen met 28%

In het 1ste kwartaal van 2017 zijn circa 7.800 nieuwbouwwoningen verkocht (totale markt circa 11.000). Dit is 14% meer dan in dezelfde periode vorig jaar. Tegelijkertijd daalde het te koop staande aanbod nieuwbouwwoningen in een jaar met 28%. Bij NVM-makelaars stonden in het eerste kwartaal 12.900 nieuwbouwwoningen te koop (totale markt circa 18.000).

Aantal verkochte nieuwbouwwoningen

Veel nieuwbouw in krappe woningmarktgebieden

In de laatste vier kwartalen zijn circa 32.000 nieuwbouwwoningen in Nederland te koop gezet. De meeste woningen zijn aangeboden in de Randstad, gevolgd door het midden van Brabant en het westen van Gelderland. “Vooral in Amsterdam en Utrecht is de bouwproductie met succes op gang gebracht”, stelt Jaarsma. “In de periode 2014-2016 werd elk jaar 1 tot 2% aan de koopwoningvoorraad toegevoegd door nieuwbouw van koopwoningen. Hiermee zijn deze steden bijna twee keer zo productief als Den Haag, Rotterdam en Nederland als totaal. Toch is de nieuwbouw bij lange na niet genoeg om aan de vraag naar (nieuwbouw)woningen in Amsterdam en Utrecht te voldoen. Dit vertaalt zich in grote krapte op de markt en forse prijsstijgingen.”

Particuliere beleggers verergeren situatie

In toenemende mate komen particuliere beleggers op de koopwoningmarkt, met als doel hun bezit te verhuren. Uit gegevens van het Kadaster blijkt dat de groep beleggers – in dit geval natuurlijke personen met 3 tot 50 woningen in bezit – de afgelopen tien jaar bijna verdubbeld is. In 2016 kochten deze particuliere beleggers bijna 6% van het totaal aantal verkochte woningen in Nederland. Jaarsma: “Beleggers kunnen met het kopen en weer voor een hogere prijs verhuren van woningen een prima rendement maken. Door de lage rente hebben ze er niks aan om hun geld op een spaarrekening te zetten. Het goede hieraan is dat het aandeel vrije sectorhuurwoningen toeneemt. Er is echter ook een keerzijde, want koopstarters ervaren hierdoor meer concurrentie en vissen steeds vaker achter het net, omdat er meer partijen op de koopwoningmarkt actief zijn.”

De NVM-voorzitter verwacht dat beleggers ook zullen anticiperen op de Brexit. “Nederland is met zijn vestigingsklimaat een aantrekkelijk alternatief voor de financiële sector die nu voornamelijk in Londen geconcentreerd is. Die expats zullen straks allemaal woonruimte nodig hebben, wat extra druk op de markt zal geven.”

Krapte remt transactie-aantallen

Positief is dat de markt in grote delen van Nederland profiteert van de stijgende lijn. Echter, werden er in de afgelopen kwartalen steeds 15% tot 20% meer woningen jaar-op-jaar verkocht, dat percentage is nu teruggelopen naar zo’n 10%. Dat wordt vooral veroorzaakt door een daling van de verkoopaantallen in de regio’s die bekend staan als oververhitte gebieden. In regio’s als Amsterdam (-19%), Haarlem (-8%), Utrecht (-8%), Amersfoort (-8%) en de stad Groningen (-11%) is de daling het sterkst. Er worden hier gewoonweg te weinig woningen te koop gezet om verkocht te worden. Daar tegenover staan regio’s in Brabant (Bergen op Zoom +40%, Uden +48%), de Achterhoek (Ruurlo Eibergen +42%, Doetinchem +40%) en de Kop van Noord-Holland (+40%), waar het aantal verkochte woningen een stuk hoger ligt dan een jaar eerder.

Aantal transacties

Transacties per woningtype

Het in Nederland meest verkocht woningtype, het appartement, verliest terrein. Er werden er dit kwartaal 2,7% minder van verkocht ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar geleden. Waar vorig jaar nog 32,4% van alle verkopen een appartement betrof, is dat nu nog slechts 28,7%. Jaarsma: “Er is erg weinig aanbod van appartementen, zeker in de grote steden.”

Vrijstaande woningen profiteren van doorstroming

Van vrijstaande woningen daarentegen werden er 26% meer verkocht. “Het aandeel verkochte vrijstaande woningen op het totaal aantal transacties heeft in de afgelopen twintig jaar niet zo hoog gelegen. Het is een teken dat de doorstroming goed op gang is.”

Vrijwel overal in Nederland hogere verkoopprijzen

De prijs is in het 1ste kwartaal 2017 met 1,1% maar licht toegenomen ten opzichte van het laatste kwartaal van 2016. Vergeleken met een jaar eerder is de gemiddelde koopwoning 8,8% duurder geworden en wisselt voor 248.000 euro van hand. “In vrijwel alle regio’s in het land is sprake van hogere verkoopprijzen dan een jaar eerder”, weet Jaarsma. “Amsterdam spant nog steeds de kroon, met een jaar-op-jaar prijsontwikkeling van ruim 20%. Ook in de regio’s rondom Amsterdam, Utrecht en in grote steden als Hengelo/Enschede, Nijmegen en Den Bosch stijgen de prijzen flink.” Veel verkopers in Amsterdam en Utrecht krijgen een topprijs voor hun woning, en hebben zo meer geld te besteden aan een woning in de regio. Alleen in Zeeuws-Vlaanderen en in regio’s in het noorden van Nederland, zoals in Grootegast, Oost-Friesland en in Zuidwest-Drenthe is er nauwelijks prijsstijging of is er sprake van een lichte prijsdaling.

Prijsontwikkeling regionaal

Prijzen appartementen stijgen hardst

De prijsontwikkeling van de verschillende woningtypen blijft ten opzichte van een kwartaal eerder beperkt met een plus van 0,6% voor tussenwoningen tot plus 1,8% voor appartementen. Volgens de NVM-voorzitter is hier sprake van een sterk seizoenseffect. “Net als voor het aantal verkopen geldt dat de prijsontwikkeling in het 1ste kwartaal ook altijd lager is dan in de rest van het jaar. Minder verkopen, en lagere prijsstijgingen dus ten opzichte van een kwartaal eerder.” Voor vrijstaande woningen wordt nog steeds het meeste betaald: de transactieprijs komt uit op 384.000 euro. Appartementen maken een grote inhaalslag. Vergeleken met een jaar eerder ligt de transactieprijs 10,7% hoger, op 192.000 euro.

Nieuwbouw richt zich steeds meer op de doorstromer

In het eerste kwartaal van 2017 werd voor een gemiddelde nieuwbouwwoning 12% meer betaald dan een jaar geleden. De mediane transactieprijs van nieuwbouwwoningen kwam daarmee op 297.000 euro. De vierkante meterprijs steeg met 7% ten opzichte van vorig jaar naar 2.350 euro. Nog slechts 1 op de 9 nieuwbouwwoningen is goedkoper dan 200.000 euro. Deels komt dit door (duur) binnenstedelijk bouwen, maar nieuwbouwwoningen worden ook steeds groter. Meer dan de helft van de aangeboden nieuwbouwwoningen heeft een gebruiksoppervlak groter dan 130 m2.

transactieprijs nieuwbouwwoningen

Door het aanbieden van grote en dure nieuwbouwwoningen is het profiel van de nieuwbouwkoper veranderd, merkt de NVM-voorzitter op. “Inmiddels wordt ongeveer twee derde van de nieuwbouw verkocht aan een doorstromer. Op zich is dit een gunstige ontwikkeling, want verkoop van nieuwbouw aan doorstromers leidt tot meer koopwoningaanbod in de bestaande bouw. Dit stelt kopers in staat de gewenste stap in de wooncarrière te maken. In het verleden heeft de NVM dan ook nadrukkelijk gepleit voor meer bouwen voor de doorstroom. We constateren inmiddels echter ook een nijpend tekort aan betaalbare woningen in stedelijk gebied. Het realiseren van nieuwbouwwoningen in steden voor starters en middeninkomens kan soelaas bieden.”

Vraagprijzen koopwoningen blijven overal in Nederland stijgen

De vraagprijzen van te koop staande woningen stijgen inmiddels al 2 jaar op rij. Vergeleken met een jaar geleden is de vraagprijs van de gemiddeld te koop staande woning met 5,6% gestegen, en komt uit op 311.000 euro. Voor appartementen wordt een prijs van gemiddeld 186.000 gevraagd, 8,2% hoger dan vorig jaar, terwijl voor 2-1-onder-1-kapwoningen de vraagprijs op 287.000 euro ofwel 3,2% hoger ligt. Alleen in de regio’s Lelystad en Noordoost-Groningen dalen de vraagprijzen ten opzichte van het 1ste kwartaal van 2016, in alle andere regio’s stijgen de vraagprijzen. Dat gaat het snelst in Amsterdam, met een vraagprijsontwikkeling van maar liefst 31%. Maar ook in de regio’s direct grenzend aan Amsterdam stijgen de vraagprijzen zeer snel: Haarlem (+24,2%), Waterland (+13,8%), Zaanstreek (+13,5%) en Almere (+13,0%). Ook Leiden (+15,9%) en Groningen (+12,0%) zijn regio’s met een sterke toegenomen vraagprijs.

Vraagprijzen

Ook doorlooptijd daalt hard

Door de krapte neemt de verkoopkans van woningen die te koop komen, verder toe: 62 procent van de nieuw in aanbod gekomen woningen is binnen 90 dagen verkocht. De looptijd van verkochte woningen wordt steeds korter en bedraagt nu 77 dagen. Dat is 31 dagen minder dan een jaar geleden. Een appartement wordt binnen 55 dagen verkocht (-41%), terwijl een vrijstaande woning gemiddeld nog 175 dagen verkooptijd kent (-12,4%). Nog slechts bij 1 op de 8 woningverkopen duurt het meer dan een jaar om de woning verkocht te krijgen.

Doorlooptijden

Regionale verschillen in dynamiek blijven groot

Nog steeds zijn de verschillen tussen regio’s op de Nederlandse woningmarkt groot. In feite is er sprake van een driedeling: zeer dynamische markten, evenwichtige markten en minder dynamische markten. Zeer dynamische verkopersmarkten vind je in Amsterdam en omgeving, Utrecht, Zuid-Kennemerland en in de stad Groningen eo. Jaarsma: “Door een gebrek aan voldoende nieuw aanbod om aan de vraag te voldoen, wordt de dynamiek daar echter al weer geremd en neemt het aantal transacties zelfs af. Makelaars zijn daar dan ook kritisch over de ontwikkelingen op de koopwoningmarkt.”

Dynamiek per regio

In delen van Groningen, Drenthe en het noorden van Limburg en oost-Brabant is de woningmarkt relatief gezien een stuk minder dynamisch. Evenwichtige markten zijn bijvoorbeeld de regio’s Gorkum, Opsterland, Apeldoorn en Nijmegen. “Het goede nieuws is wel dat de dynamiek op de woningmarkt zich als een olievlek over Nederland uitbreidt.”

Jaarsma: ‘Nieuw kabinet moet vooral rust op woningmarkt brengen’

Met de kabinetsformatie in volle gang, hoopt Ger Jaarsma dat een nieuwe regering geen ingrijpende systeemhervormingen in de woningmarkt gaat doorvoeren die het consumentenvertrouwen kunnen schaden. “Als de formatie tussen VVD, CDA, D66 en GroenLinks slaagt, heb ik daar wel vertrouwen in”, zegt hij. “De woningmarkt heeft vooral behoefte aan rust en stabiliteit. Ik verwacht dat deze partijen in een kabinet niet al te veel gaan morrelen aan de leennormen. Dergelijke maatregelen zouden starters op de woningmarkt hard raken en leiden alleen maar tot nog hogere woonlasten en betaalrisico’s. Ik zie wel ruimte voor kleine hervormingen en meer maatwerk, zoals de mogelijkheid om een deel van de pensioenpremie in te zetten voor de financiering van een koopwoning. Ik denk dat dit kabinet vooral zal focussen op de verduurzaming van de woningvoorraad en het vergroten van de vrije sector voor middenhuurwoningen.”

Nieuwbouwopgave en lucht voor starters

De NVM-voorzitter heeft nog wel een aantal aanbevelingen voor de formateurs. Zoals het jaarlijks realiseren van 80.000 nieuwbouwwoningen om te voldoen aan de enorme vraag. “En dan bij voorkeur op locaties waar ze het hardst nodig zijn, in en rond de steden dus.” Jaarsma wil ook meer investeringen in infrastructuur, met name om het woon- werkverkeer te verbeteren en om krimpgebieden weer aantrekkelijker te maken. “En de investeringen voor verduurzaming van de woningvoorraad moeten realistisch zijn. Ik ben niet zo voor sancties of voor subsidies, maar gezien de hoge ambities zijn er wél financiële prikkels nodig om van de energietransitie in de gebouwde omgeving een succes te maken. En daarnaast ook langjarige regie vanuit de overheid: het is onmogelijk die opgave volledig bij de individuele woningeigenaren neer te leggen.”

De starters en middeninkomens, die nu vaak tussen wal en schip vallen, verdienen volgens Jaarsma beter. “Ik pleit voor het creëren van meer financiële lucht door het afschaffen van de overdrachtsbelasting en het fiscaal aftrekbaar maken van alle aankoopkosten.”

Verwachting: 5-10% meer transacties en prijsstijging van 6-7%

De NVM sprak begin dit jaar de verwachting uit dat in 2017 5-10% meer woningen verkocht gaan worden dan in 2016 en dat de prijzen met 6-7% gaan stijgen. Aan deze verwachtingen houdt de NVM vast. De NVM-makelaars beoordelen de woningmarkt in het 2de kwartaal licht beter dan die in het 1ste kwartaal, mede als gevolg van het lenteseizoen.

Voor hele nieuwsbericht: NVM marktinformatie