PBL publiceert twee andere oplossingen voor tekort middeldure huurwoningen

Meer nieuwbouw of overdracht van sociale huurwoningen aan beleggers zijn benoemde strategieën om meer middeldure huurwoningen te realiseren. In de beleidsstudie ‘Perspectieven voor het middensegment van de woningmarkt’ vult het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) deze twee oplossingen aan met twee denkrichtingen, die ook in heel verschillende regionale woningmarkten aan het oplossen van tekorten kunnen bijdragen.

Met deze beleidsstudie wil het PBL een bijdrage leveren aan de beleidsdiscussie over het middensegment. Het kabinet heeft inmiddels al diverse stappen gezet – zoals het instellen van een samenwerkingstafel - om het aanbod van huurwoningen in het middensegment verder te stimuleren.  

Extra nieuwbouw

Doorgaans zijn er twee dominante denkrichtingen in het debat. De ene invalshoek wil inzetten op extra nieuwbouw. In populaire steden zoals Amsterdam en Utrecht is er wel animo bij marktpartijen om nieuwe woningen te bouwen of bestaande woningen van corporaties over te nemen en vrij te verhuren. Echter, te zorgen dat de woningen in het middeldure huursegment blijven, is een uitdaging en men klaagt over een tekort aan nieuwbouwlocaties. Daarnaast komt nieuwbouw in het middensegment in andere regio’s moeilijk van de grond.

Verkoop sociale huurwoningen

Het andere perspectief gaat uit van privatisering als meest kansrijke optie. Sociale huurwoningen worden dan aan beleggers verkocht, zodat deze in de vrijehuur sector (> 710 euro per maand) kunnen worden verhuurd. Echter, veel huishoudens met een lager middeninkomen kunnen zich de huurprijs van meer dan 710 euro niet veroorloven en een lagere middeldure huur is meestal niet de optie die de beleggers opteren.

Corporaties verkopen niet genoeg

Daarbij komt dat corporaties hun duurdere huurwoningen veelal niet verkopen aan beleggers. Tot frustratie van minister Stef Blok (Wonen) die investeerders op zijn vele reizen in binnen- en buitenland juist warm heeft gemaakt voor de Nederlandse huursector, zo meldt FD.nl. In het artikel wordt het privatiseren van corporatiebezit een van de meest geijkte methodes genoemd om het tekort aan middeldure huur terug te dringen. 'Corporaties hebben zo’n 2,4 miljoen woningen waarvan ongeveer de helftgeliberaliseerd zou kunnen worden. Er kan een huur van meer dan € 710 huur per maand voor gevraagd worden. Als corporaties een deel van dat bezit verkopen aan beleggers is het middensegment in één klap een stuk groter.' "In dat scenario komt er ook het meeste geld vrij", zegt Blok. "Dat geld kunnen corporaties investeren in nieuwe huurwoningen voor mensen met de laagste inkomens of het verduurzamen van de bestaande portefeuille." Maar de corporaties hebben de afgelopen twee jaar slechts mondjesmaat duurdere woningen verkocht aan beleggers. ‘We hebben geen gebrek aan geld, maar aan locaties om nieuwe woningen te bouwen’, was de boodschap van corporatie Mitros die in Utrecht opereert. ‘Daar gaat het privatiseren van ons bezit niet bij helpen.’ Rob Haans, directeur van de Alliantie, een grote corporatie in de Noordvleugel van de Randstad: "Je verplaatst het tekort aan huurwoningen van het middensegment naar de sociale sector."'

Zelfs in regio’s zonder gespannen woningmarkt, biedt dit onvoldoende geschikt aanbod.

Flexibiliseren en activeren: kansen in alle regio’s 

Door de Woningwet 2015 zijn nieuwe, nog onderbelichte mogelijkheden ontstaan. De PBL-studie heeft twee strategieën uitgewerkt (flexibiliseren en activeren), die meer mogelijkheden bieden om het middensegment in alle regio’s een goede rol op de woningmarkt te laten spelen. De denkrichtingen uit de beleidsstudie vragen weliswaar om nieuwe vormen van samenwerking en/of bijstelling van regelgeving, maar verdienen, gegeven de regionale kansen en uitdagingen, nadere beschouwing.

Flexibiliseren

Zo laat het PBL in denkrichting ‘flexibiliseren’ zien dat de Woningwet 2015 corporaties in staat stelt om - als de lokale marktverhoudingen daarom vragen - sociale woningen (< 710 euro per maand) zonder inkomensgrens te verhuren aan bijvoorbeeld een woningzoekende met een hoger inkomen. Het voordeel van deze strategie is dat je afhankelijk van de regionale omstandigheden flexibel kunt verhuren. Dit heeft wel een prijskaartje, omdat er voor deze woningen dan geen staatssteun meer ontvangen kan worden.  

Activeren

Denkrichting ‘activeren’ laat zien dat er constructies denkbaar zijn waarin beleggers een aandeel krijgen in een dochteronderneming van corporaties. Op deze manier hebben corporaties extra kapitaal beschikbaar om te investeren in bijvoorbeeld nieuwbouw en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. In deze constructie blijft het door de grote betrokkenheid van corporaties mogelijk om in de Woonvisie en prestatieafspraken vastgelegde publieke belangen (betaalbaarheid en beschikbaarheid) te borgen.

Download hier de studie ‘Perspectieven voor het middensegment van de woningmarkt’