Prijs zelfbouwkavel Amsterdam meer dan verdubbeld

Een bestaand huis kopen in Amsterdam is al heel moeilijk. Maar wie tegenwoordig een eigen huis wil bouwen in de stad, moet een diepe portemonnee hebben. Kavelprijzen zijn de afgelopen jaren hard gestegen, in sommige gevallen zelfs met 176% blijkt uit onderzoek van AT5.

Prijzen Amsterdam Oost verdrievoudigd

Zo kostte een kavel op de Stephensonstraat, in het Eenhoorngebied in Oost, in 2013 nog €135.000 euro. Maar moet diezelfde kavel drie jaar later bijna drie keer zoveel opbrengen: €363.779. Dat bleek toen de gemeente eind oktober de prijzen en locaties van nieuwe zelfbouwlocaties bekend maakte.

Maar ook een locatie in Noord, het Entreegebied, is onderhevig aan forse prijsstijgingen. Een kavel van 230 vierkante meter waar een vrijstaande villa aan het water gebouwd mocht worden, kostte in 2015 nog €132.500. Een kavel van 136 vierkante meter, waar een herenhuis gebouwd mag worden, niet grenzend aan het water, kost nu €223.402.

Logisch gevolg

Volgens Willem Korthals Altes, hoogleraar grondbeleid aan de TU Delft, is de stijging van de kavelprijzen een logisch gevolg van de ontwikkelingen op de Amsterdamse woningmarkt. 'De gemeente past een zogenaamde residuele waardeberekening toe en kijkt wat het nog niet gebouwde huis zou opleveren bij verkoop en past daar de grondprijs op aan'.

In die berekening wordt gekeken naar wat andere huizen in de buurt opbrengen. Maar ook naar de ontwikkeling van de buurt zelf. Komen er meer hippe winkeltjes in een bepaalde wijk, of opent er een nieuwe metrohalte, dan verhoogt dat doorgaans de huizenprijzen en daarmee ook de grond- en kavelprijzen.

Rekenvoorbeelden

1. Een huis kostte in de crisis 300.000 euro. De bouwkosten waren 200.000 euro. Het verschil, 100.000 euro, rekent Amsterdam toe aan de grond.

2. Hetzelfde huis kan enkele jaren later, na het exploderen van de woningmarkt, voor 500.000 euro worden verkocht. De gemeente Amsterdam brengt dan voor de grond 300.000 euro (de vijf ton die het huis op de markt waard is minus de bouwkosten) in rekening.

Individuele bouwer profiteert niet

Door de hogere kavelkosten profiteren huizenbouwers minder en komt er meer geld binnen in de gemeentelijke kas. ‘Dat extra geld komt nu ten goede aan alle Amsterdammers in plaats van die ene bouwer’, zegt de gemeente.

Korthals Altes erkent dat de gemeente eigenlijk niet anders kan dan meegaan met de stijgende grondprijs. 'Als iedereen mag inschrijven op de kavels, dan moet je ook gewoon de marktprijs vragen. Het is in het publiek belang dat de gemeente de huidige prijzen berekent.' De gemeente kan volgens hem ook beleid ontwikkelen om mensen met minder geld toegang te geven tot woningbouw. Maar daarvoor is in Amsterdam niet gekozen.

Mensen met minder geld

De gemeente benadrukt dat er wel op andere manieren dan zelfbouw gekeken wordt naar het woningaanbod voor mensen met minder geld. Zo wordt er bouwgrond uitgegeven voor sociale huurwoningen en woningen voor jongeren en studenten. Hoewel het geen zelfbouw is, kunnen huurders via een wooncoöperatief wel invloed uitoefenen op het ontwerp van hun huurwoning.

Makelaars

Volgens makelaars is de prijsstijging begrijpelijk, maar kan die wel getemporiseerd worden. De Makelaarsvereniging Amsterdam wijst er daarbij geregeld op dat de Amsterdam tijdens de crisis weigerde de grondprijzen te verlagen.

De gemeente Amsterdam laat in een reactie weten dat op een aantal locaties in de stad de grondwaardestijging zeer fors is. "Dat is de weerslag van de marktontwikkelingen." Volgens de gemeente zijn de grondprijzen in 2008 op enkele locaties wél naar beneden gegaan. En: "Het residuele beleid volgt de markt. De gemeente is dus geen aanjager van de marktprijzen."

Bronnen:
AD
AT5