Uitspraak funda

Rechtbank: ‘Misbruik van machtpositie funda niet bewezen’

VBO Makelaar startte in 2012 een bodemprocedure omdat funda het aanbod van concurrent en aandeelhouder NVM voortrok. De Amsterdamse rechtbank oordeelde echter dat misbruik van de machtspositie van het woningplatform niet is bewezen.

Centraal in de rechtszaak stond de vraag of funda de mededingingswet had overtreden door misbruik te maken van een economische machtspositie door voordelen te hanteren voor NVM-leden, die voor andere makelaars niet beschikbaar zijn. Het vraagstuk bleek zeer complex, wat de rechtbank deed besluiten dat drie, door de rechtbank aangewezen, deskundigen onderzoek moesten doen naar de zaak over de periode 2009-2016.

Januari 2017 werd een uitgebreid onderzoeksrapport aangeleverd. Conclusie luidde dat er inderdaad sprake is van een machtspositie van funda als het gaat om het tonen van Nederlands woningaanbod, dat er sprake is van ongelijke behandeling van NVM- en niet-NVM-makelaars, maar dat die voordelen niet hebben geleid tot een situatie waarin andere makelaars nadeel ondervinden in hun concurrentiepositie en derhalve niet effectief (hebben) kunnen concurreren op de makelaarsmarkt. De rechtbank heeft deze conclusie overgenomen en de vorderingen van VBO Makelaar verworpen.

Ongelijk speelveld

VBO-makelaar is zoals verwacht zeer teleurgesteld in de uitspraak. Voorlichter Hans van den Heuvel: “Ja, funda heeft een machtspositie, Ja, er is sprake van ongelijke behandeling van niet-NVM-makelaars. Maar omdat het niet bewezen wordt geacht dat we daardoor in onze concurrentiepositie zijn aangetast, valt nu het oordeel deze kant op.  Daar zijn wij het volstrekt mee oneens. Op sommige vlakken erkennen zowel het rapport als de rechter dat er wel bewezen nadeel is geweest, op sommige vlakken niet. Dat de effecten van de aanpak van funda wellicht in de cijfers niet eenduidig terug zijn te zien, kan ook komen omdat VBO-makelaars heel creatief zijn of flink hebben ingeleverd op hun marges. Niemand kan weten hoe onze makelaars ervoor hadden gestaan als ze dezelfde behandeling hadden gekregen al die jaren. Maar het rapport meldt in elk geval wel dat woningen van niet-NVM’ers over de onderzoeksperiode beduidend minder zijn getoond aan de gebruikers van funda met 16% minder contactaanvragen* als gevolg. Het speelveld was dus wel degelijk ongelijk.”

Onafhankelijke koers 

Funda, in 2001 opgericht door de NVM, ontkent niet dat NVM-makelaars en hun aanbod jarenlang voordelen genoten ten opzichte van niet-NVM’ers.  Gonneke Daris, woordvoerder namens funda: “Wij zijn in 2001 opgericht door de NVM om het aanbod van hun leden online onder de aandacht te brengen. Natuurlijk was in de eerste jaren dat de focus van ons platform, dat ontkent ook niemand en is in onze ogen ook niet onredelijk. Maar toen we zo groot werden dat we een verantwoordelijkheid kregen richting de consument, is onze focus in aantoonbare stappen verschoven naar het ontwikkelen van een woningplatform dat zo transparant en volledig mogelijk de consument bedient, ongeacht de branchevereniging van de makelaar.” 

Benadeling niet-NVM-makelaars

Sinds 2007 biedt funda naast NVM-huizen ook woningen aan van VBO en VastgoedPRO makelaars. Echter, woningen van NVM-makelaars verschenen nog zeker acht jaar bovenaan in de zoekresultaten van gebruikers van het platform. In 2012 deed SEO Economisch Onderzoek op verzoek van VBO-makelaar onderzoek naar de zaak. De stichting concludeerde toen dat het ongelijke speelveld tussen NVM- en niet-NVM-makelaars op funda.nl tot benadeling van verkopers en kopers van woningen leidde. Misbruik van economische machtspositie werd in dat rapport aannemelijk geacht. De Autoriteit Consument & Markt (ACM) concludeerde nog geen jaar later in de NMa Marktscan Woningmakelaardij hetzelfde. In overleg en met goedkeuring van de ACM plaatste funda in 2013 daarom een disclaimer die gebruikers attent maakte op het feit dat aanbod van NVM-makelaars prominenter werd getoond.

Onafhankelijk algoritme

Funda heeft sindsdien niet stilgestaan. Daris: “In september 2015 is ons algoritme gewijzigd, zodat woningen puur worden getoond in een ranking op basis relevantie en hoe correct en volledig mogelijk woningen door de makelaars zijn aangemeld. Ongeacht de vereniging waarbij de makelaar is aangesloten.” De ACM oordeelde in 2016 in een persbericht dat ‘De volgorde in de zoekresultaten op woningwebsite Funda niet meer afhangt van de branchevereniging waarbij de makelaar is aangesloten.’ De ACM schreef verder dat ze positief was over de vernieuwing en geen reden zag om verder onderzoek te doen. Voor de ACM was de kous daarmee af. Hans van den Heuvel trekt echter de onafhankelijkheid van het nieuwe algoritme in twijfel“We staan niet langer meer steevast onderaan. Maar wij moeten funda op haar woord geloven dat het algoritme nu onafhankelijk is. Het is niet aan de rechtbank voorgelegd en onderzocht. Dus neem ons niet kwalijk dat we, gezien de geschiedenis en de voordelen die NVM’ers nog steeds genieten op funda, daar wat sceptisch over zijn.” 

Ongelijke behandeling

De rechtbank oordeelde dat er inderdaad sprake was van een ongelijke behandeling van NVM-leden op funda. Niet-NVM makelaars kunnen zich immers niet profileren op de site middels een kantoorpagina en zij kunnen niet op het platform adverteren, mogelijkheden die NVM-makelaars wel geboden worden. “Wij vinden dit absoluut geen onredelijke leden-voordelen”, vertelt Daris. “En belangrijker nog: ze beïnvloeden op geen enkele wijze de woningen die consumenten te zien krijgen.” Van den Heuvel benadrukt dat funda’s rol op de woningmarkt groter is geworden dan enkel het tonen van woningen: “Op dit moment is een huis verkopen niet de kunst, een huis in de verkoop krijgen wel. Dan is het super belangrijk dat je als makelaar je kantoor kan profileren op funda, een plek waar mensen ook zoeken naar een aan- of verkoopmakelaar. Die gelijke mogelijkheid wordt VBO Makelaars nu onthouden.” 

Aanzienlijke tariefverschillen  

Het grootste bezwaar dat VBO Makelaar heeft jegens de dienstverlening van funda, zit hem in de gevraagde vergoeding. En toegegeven: die verschilt inderdaad behoorlijk. Waar NVM-makelaars 25 euro betalen (aan de NVM, red.) voor een basisplaatsing van een huis voor onbepaalde tijd, betalen niet-NVM’ers 80 euro voor een kwartaal en 160 euro voor een jaar. “Stel dat een huis in de onderzoeksperiode gemiddeld een jaar te koop stond, dan scheelt dat maar liefst 135 euro! VBO Makelaars betalen gewoon 640 procent meer. Dat is geen redelijk voordeel meer te noemen.” Voor een promotiepakket (360 graden fotografie, video met VR opties en een 3D plattegrond) betalen NVM-makelaars 70 euro per jaar per huis, VBO Makelaars 90. VBO Makelaar heeft overigens tevens een afspraak met funda over een collectieve gratis plaatsing van alle VBO-aanbod, maar met een zeer beperkte omschrijving en slechts één foto. Deze woningen komen dus in het algoritme voor de zoekresultaten onderaan. VBO Makelaars zijn hiervoor wel verplicht om al hun woningdata in toe voeren in TIARA, het datasysteem van de NVM.  Een datasysteem waar de NVM haar leden mee voorziet van belangrijke woningmarktinformatie, waar VBO Makelaars geen toegang toe hebben. De experts hebben deze argumenten van VBO Makelaar onderzocht en erkent, maar erkennen tevens het tegenargument van funda dat NVM-leden aanzienlijk meer contributie betalen aan hun branchevereniging, waarin de voordelen op funda en qua datavoorziening zijn verdisconteerd.

De toekomst

Gevraagd naar het doel van de vereniging met deze rechtszaak en een eventueel hoger beroep dat zij zegt te overwegen - zeker met oog op de steeds onafhankelijker koers die funda is gaan varen - antwoordt Van den Heuvel: “Wat wij altijd hebben gewild. Een gelijke behandeling onder redelijke voorwaarden. Met de name de kosten liggen te ver uit elkaar. En daarbij zijn onze leden de afgelopen jaren absoluut wel benadeeld. Als iemand van wie je noodzakelijk afhankelijk bent, je jarenlang heeft benadeeld, is het dan afgedaan omdat hij nu zijn leven op bepaalde punten gebeterd lijkt te hebben?”

Funda is blij dat de langslepende zaak nu eindelijk af is gelopen. “De rechtbank en de experts hebben alle facetten beoordeeld. Onze focus is om de consument zo goed mogelijk te bedienen met behulp van alle makelaars in Nederland, NVM, VBO, Vastgoed PRO of ongebonden. Wij hopen ook in de toekomst nauw samen te kunnen werken met VBO Makelaars. Van harte.”

*Schijnbare discrepantie

De rechter ging wat dit punt betreft mee met het rapport, maar neemt tevens mee dat de ‘klik’ tussen verkoper en makelaar en de prijs van de aangeboden makelaarsdienst,  belangrijker worden gevonden bij de keuze van een verkoopmakelaar. Derhalve zou deze specifieke ongelijke behandeling toch niet hebben geleid tot aantoonbaar nadelige gevolgen voor de concurrentiepositie van niet-NVM aanbod. Een conclusie die de redactie niet goed begrijpt, gezien het feit dat het tonen van woningaanbod gebeurt aan mensen die een huis zoeken, en niet per se een verkoopmakelaar. Dit wordt nog voorgelegd aan een juridisch specialist.

Lees hier de uitspraak