Vastgoed actueel - eigendomsneutrale woningmarkt

Rutte III richting eigendomsneutrale woningmarkt

Economen en woningmarktexperts pleiten al jaren voor een meer eigendomsneutrale woningmarkt. De overheid belemmert de marktwerking door de vele subsidies en aftrekmogelijkheden voor woningeigenaren. Vastgoed houdt het regeerakkoord van Rutte-III tegen het licht: komt een nieuw woningmarktbeleid dichterbij?

De Nederlandsche Bank (DNB), het Centraal Planbureau (CPB), het Internationaal Monetair Fonds en talloze andere economen en woningmarktexperts roepen het al tijden: de Nederlandse overheid moet haar tentakels uit de woningmarkt halen. Het ideaal is een overheid die het 'om het even' is of mensen zich bewegen in de koop-, vrije huur- of sociale huursector, stelt econoom Barbara Baarsma, directeur kennisontwikkeling bij de Rabobank en algemeen erkend pleitbezorger van een eigendomsneutraal woningmarktbeleid. “Woonconsumenten maken nu niet de keuze die het beste past bij hun voorkeuren of mogelijkheden, maar een keuze die wordt gestuurd door de overheid. Het komt voor dat mensen die om allerlei redenen beter af zouden zijn in een huurwoning vanwege bijvoorbeeld flexibel werk of geen zin in de beslommeringen van het eigenwoningbezit, toch een woning kopen omdat dit financieel gunstiger is."

Volledig uit balans 

Door aan de ene kant van het spectrum het koopsegment en aan de andere kant de sociale huur ruimhartig te subsidiëren, verstoort de overheid de werking van de woningmarkt, vult CPB-onderzoeker Stefan Groot aan. "Het Nederlandse woonbeleid maakt het erg onaantrekkelijk om in het vrije huursegment te wonen. In vergelijking met andere landen is de omvang van de commerciële huur bij ons significant kleiner. Bovendien zijn de woonlasten in dit segment hoog, omdat de mensen niet profiteren van de subsidies, terwijl ze wél de gevolgen ervaren van de prijsopdrijvende effecten van subsidies elders in de woningmarkt." Ook Ger Jaarsma, voorzitter van de NVM, een van de partijen achter Wonen 4.0 (een gezamenlijk plan voor de woningmarkt van eigenwoningbezitters, woningcorporaties, makelaars en huurders uit 2012) noemt de Nederlandse woningmarkt onevenwichtig. "Door de vele subsidies en aftrekmogelijkheden groeide de sociale huurvoorraad sinds 1945 van 10 procent naar 30 procent en de koopsector van 30 procent naar 60 procent. Slechts 10 procent van de Nederlandse woningmarkt bestaat uit vrije sectorhuur. Alleen daar weten de mensen precies wat hun nettowoonlasten zijn."

Onverstandig uitstel

Op de koopwoningmarkt lijkt het nieuwe kabinet van VVD, CDA, D66 en ChristenUnie de raad van de deskundigen op te volgen. De hypotheekrenteaftrek – een impliciete subsidie van de overheid in de woorden van DNBeconoom Job Swank – wordt immers versneld afgebouwd. Het vorige kabinet zette de daling in van 52 naar 37 procent, maar dan in stapjes van een half procentpunt per jaar tot 2043. Het nieuwe kabinet versnelt de zaak en bouwt de hypotheekrenteaftrek af met 3 procentpunt per jaar, met 2023 als eindpunt. Omdat deze beslissing gevoelig ligt voor VVD en CDA, werd de invoering echter wel uitgesteld tot 2020. Onverstandig, vindt Johan Conijn, hoogleraar woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam. "Het zou beter zijn om meteen te beginnen. Dat kan nu ook, in een periode van hoogconjunctuur en lage hypotheekrente. Wie zegt dat de wereld er over twee jaar hetzelfde uitziet? Misschien bevinden we ons dan wel in een stagnerende woningmarkt en leidt deze maatregel tot verder dalende huizenprijzen." Een andere compenserende maatregel is de verlaging van het eigenwoningforfait, de fiscale bijtelling voor huiseigenaren, van 0,75 naar 0,6 procent. Wederom onverstandig, aldus Baarsma. "Op deze manier vergroot de overheid de fiscale bevoordeling van eigenwoningbezitters juist weer."

 

'Aflosboete' is geen boete

Het verdwijnen van de wet-Hillen is eveneens een stap in de richting van eigendomsneutraliteit. Tot dusver werden mensen die nauwelijks profiteren van de hypotheekrenteaftrek maar wel te maken hadden met het eigenwoningforfait, hiervoor gecompenseerd. Die compensatie bouwt het nieuwe kabinet af: over dertig jaar betalen huiseigenaren die hun hypotheek volledig hebben afgelost, weer belasting voor hun eigenwoningbezit. "In een neutraal fiscaal en woningmarktbeleid wordt vermogen belast, ongeacht waar het zich bevindt. Op dit moment is dat niet zo: met vermogen in de eigen woning gaan we anders om dan met eigen vermogen op de bank en in aandelen. In de meeste scenario's is het eindplaatje dat de eigen woning verhuist naar box 3. Door de wet-Hillen stopt te zetten, sorteert het nieuwe kabinet hier alvast op voor", legt Conijn uit. "De aflosverplichting werkt verstorend, dat klopt. Maar deze vorm van vrijheidsbeperking is ingegeven door onze ervaringen in de crisis. Toen bleek dat onze hoge schulden onze woningmarkt en economie erg kwetsbaar maken. Als het niet meer fiscaal aantrekkelijk is om schulden te hebben, is een aflosverplichting inderdaad niet meer nodig. Maar ook dan blijft het argument van de stabiliteit van belang." CPB-onderzoeker Stefan Groot: "Voor starters wordt de aflosverplichting ondervangen door de Blok-hypotheek (nieuwe starterslening; red.) Hierbij sluiten zij een hypotheeklening af en een tweede lening waarvan de rente niet aftrekbaar is. De tweede lening gebruiken ze om de eerste lening af te lossen volgens het wettelijke verplichte schema. In de praktijk wordt van deze mogelijkheid niet zoveel gebruikgemaakt, maar het kán wel." 

Huurmarktbeleid blijft achter

Waar Rutte III op de koopwoningmarkt stappen zet in de richting van eigendomsneutraliteit, is dit in de huurwoningmarkt een stuk minder het geval. De regulering van de sociale huurwoningsector blijft op hetzelfde peil. Mulder, wiens VEH ook meeschreef aan Wonen 4.0: "In ons plan pleitten wij voor marktconforme huren in de corporatiesector, maar het nieuwe kabinet heeft dit uitgangspunt helaas niet overgenomen." Hoogleraar Johan Conijn: "In een goed functionerende woningmarkt zijn de huurprijzen alleen afhankelijk van de kwaliteit van de woning en niet van de partij die deze aanbiedt. Als woningcorporaties hun woningen relatief goedkoop aanbieden, is dit een vorm van subsidie, ook al komt deze subsidie niet uit de schatkist maar uit de portemonnee van de corporaties. Deze subsidie verstoort de markt, denk bijvoorbeeld aan scheefwonen en het gebrek aan doorstroming." Ook de huurtoeslag blijft in zijn huidige vorm bestaan. Rutte III heeft niet de woontoeslag van Wonen 4.0 overgenomen, waarbij subsidiëring niet is gebonden aan de koop- of huurwoning, maar aan het inkomen en de huishoudenssamenstelling van de bewoner. Mulder: "Ons idee is om mensen zelf te laten kiezen tussen koop en huur en de lagere inkomens vervolgens te ondersteunen met een woontoeslag, ongeacht de woonvorm." Econoom Baarsma zou het liefste afscheid nemen van alle vormen van toeslagen. "De koninklijke weg is om inkomenspolitiek te voeren via de inkomstenbelasting en niet via het inefficiënte systeem van toeslagen."

Van de regen in de drup

In de lastige vrije huursector signaleert hoogleraar Conijn zelfs eerder meer dan minder overheidsbemoeienis. ‘De mogelijkheden in het gemeentelijk beleid om het aanbod van vrije sector-huurwoningen te vergroten, moeten ten volle worden benut’, staat in het regeerakkoord. "Hiermee doelt men op het soort deals dat momenteel in Amsterdam en Utrecht wordt gesloten. Hierbij verlaagt de gemeente de prijs van de grond voor middeldure huurwoningen in ruil voor een afspraak met de beleggers om de huren 25 jaar lang met niet meer dan de inflatie te laten stijgen. Dit klinkt mooi, maar hiermee raak je van de regen in de drup. De kans is groot dat beleggers minder gaan bouwen, omdat ze geen marktconform rendement kunnen halen." De hoogleraar vraagt zich bovendien af wat dit betekent voor de doorstroming "Want mensen die hier eenmaal wonen, zullen niet gauw weer vertrekken. Het is een legitieme politieke wens om meer middenhuur te willen realiseren. Maar dan moet je wel accepteren dat die woningen over tien of vijftien jaar weer duurder zijn. Je moet niet tegen de markt in willen werken." Ook CPB-onderzoeker Stefan Groot spreekt over een nieuwe vorm van overheids-subsidie in het tot voor kort ongesubsidieerde middenhuursegment. "In het kader van de totale doelmatigheid van de woningmarkt is het niet verstandig om een nieuwe subsidie te introduceren. Het kabinet miskent bovendien dat de vraag naar commerciële huurwoningen nu flink is gestegen door de strengere hypotheeknormen, de flexibilisering van de arbeidsmarkt en het afnemend vertrouwen in de eigen woning als belegging. Op de langere termijn blijft deze vraag overigens altijd achter bij die naar koopwoningen."

Stip op de horizon

De slotsom? Rutte III neemt inderdaad een aantal verstoringen in de woningmarkt weg, maar gaat daarbij niet ver genoeg. Ger Jaarsma, voorzitter van de NVM: "Ik mis een stip op de horizon. Als het kabinet écht iets had willen klaarspelen, had het niet alleen de hypotheekrenteaftrek en de wet-Hillen moeten afbouwen, maar ook het eigenwoningforfait en de huurtoeslag." Rob Mulder, directeur belangenbehartiging van de Vereniging Eigen Huis: "Wonen 4.0 was een integraal hervormingsplan voor de woningmarkt, maar nu worden slechts een aantal willekeurige, geïsoleerde maatregelen genomen. Het gaat niet om de vraag hoe we de woningmarkt gezonder maken en starters meer kansen geven. Het kabinet heeft alleen een paar fiscale maatregelen genomen en heeft de inkomenseffecten daarvan proberen te beperken." Hoe dan ook zullen er mensen zijn die last krijgen van het nieuwe woningmarktbeleid. "Mensen met een fors inkomen en een hoge hypotheek, en op termijn ook mensen die geen hypotheek meer hebben", verwacht hoogleraar Conijn. "Als het eigenwoningbezit fiscaal minder wordt gestimuleerd, zullen mensen hun geld eerder besteden aan andere zaken”, vult Jan Fokkema aan, directeur van de vereniging van projectontwikkelaars Neprom. “Uiteindelijk vloeit er dan minder geld naar de gebouwde omgeving, en meer naar de woonkwaliteit voor de bewoners. Het betekent nadrukkelijk niet dat middenhuurwoningen hierdoor beter betaalbaar worden." Geagiteerde tegenstanders, onder leiding van VVD-erelid Hans Wiegel, noemen dit de aflosboete. Zij zeggen: het kabinet straft verstandig financieel beleid van woningbezitter. Conijn is het daar absoluut mee oneens. "Aflossen is een vorm van vermogensvorming die is vrijgesteld van belastingheffing. Een huurder kan geld sparen op de bank of beleggen en dan betaalt hij wél belasting. Waarom gelden hier niet dezelfde fiscale regels? Je kunt de vraag stellen of vermogen überhaupt moet worden belast, maar dat is weer een andere discussie."

Aflossen aantrekkelijk

De verplichting om hypotheken annuïtair af te lossen, blijft de komende kabinetsperiode in stand. Volgens Rob Mulder, directeur belangenbehartiging van de Vereniging Eigen Huis, past dit juist níet bij een eigendomsneutraal woningmarktbeleid. "Het is beter om de fiscale prikkels weg te halen die mensen stimuleren om níet af te lossen." Conijn: 

Onbetrouwbaar 

Rob Mulder van de Vereniging Eigen Huis hekelt vooral de onbetrouwbaarheid van de overheid. "Rutte I zei: wij doen niets aan de hypotheekrenteaftrek. Rutte II zei: we moeten helaas iets doen, maar dit is het. En Rutte III doet het nu zes keer zo snel. Daarnaast zijn mensen jarenlang gestimuleerd om hun woning af te lossen, maar daarvoor worden ze nu ‘gestraft’. Kortom: wat is het woord van de overheid nog waard?" Hoogleraar Johan Conijn is een andere mening toegedaan. "Mensen stappen met bepaalde verwachtingen in de woningmarkt en als die verwachtingen ongedaan worden gemaakt, ontstaat het beeld van de onbetrouwbare overheid. Maar de overheid kan soms niet anders, je kan de dingen niet voor de eeuwigheid vastleggen. Soms zijn er heel goede redenen om het beleid aan te passen. Daarom worden woningmarkthervormingen ook altijd over een heel lange termijn uitgesmeerd.''