Vastgoed Actueel Amsterdam

Stijging Amsterdamse woningprijzen niet alleen door traditionele factoren te verklaren

In Amsterdam is de mediane woningprijs tussen maart 2015 en maart 2017 met 46 procent gestegen, van 242.750 naar 355.500 euro, terwijl de prijzen in de rest van Nederland met een gematigde 5 procent stegen, van 195.000 naar 205.000 euro. Het Financieele Dagblad deed onderzoek naar de Amsterdamse huizenmarktprijsontwikkeling en concludeerde dat deze voor slechts een deel verklaard kan worden door gebruikelijke factoren als woningkwaliteit en inkomensgroei.

De analyse van het FD is gebaseerd op de transactie­gegevens van alle verkochte woningen in Nederland van begin 1990 tot maart 2017. De focus ligt op algemene trends in de data en, vanwege privacy-overwegingen, niet op individuele transacties.

Correcties

Om zicht te krijgen op de onderliggende prijsontwikkeling van woningen, corrigeerde het FD de reguliere woningprijsindex voor verschillende traditionele factoren die de prijs bepalen. Deze correctie gaat in stappen: eerst wordt gecorrigeerd voor observeerbare woningkenmerken zoals het woonoppervlakte, het type woning, het bouwjaar, de aanwezigheid van parkeergelegenheid, de aanwezigheid van een tuin en de staat van onderhoud. Daarna is er een correctie voor standaard macro-economische factoren, zoals de rentevoet en de inkomensgroei, en vervolgens voor niet-observeerbare woningkenmerken als de energiezuinigheid van de woning en nieuw ontwikkelde lokale voorzieningen. Na de correcties blijft er een onverklaard deel over, dat een eerste indicatie biedt van uitbundige prijsstijging.

Grote fluctuaties

Volgens het FD vallen aan de hand van de analyse twee zaken op. Ten eerste vertonen de Amsterdamse woningprijzen relatief grote fluctuaties in de tijd. Dit komt mede door aanbodrestricties. Naast periodes van ­sterke dalingen hebben zich driemaal uitbundige prijs­stijgingen voorgedaan: eind jaren negentig, vlak voor de financiële ­crisis en de afgelopen jaren. Ten tweede biedt de meest recente periode de sterkste indicatie van uitbundige prijsvorming op de Amsterdamse woningmarkt. In alle gevallen wordt het afgelopen jaar aangeduid als een jaar met uitbundige prijsstijging. Dit geldt ook na alle correcties. De recente prijsstijging is zelfs twee keer zo groot als de eerdere prijsdaling.

Andere factoren

Het feit dat de Amsterdamse prijsstijgingen slechts voor een deel te verklaren zijn door woningverbetering, traditionele macro-economische factoren en ontwikkelingen in de vrije huursector, wijst erop dat er andere factoren van invloed zijn. Het FD denkt hierbij aan de trek naar de grote stad, de populariteit van Amsterdam onder jongeren, de opkomst van Airbnb en wellicht aan de verhuizing van werk­gelegenheid uit Londen als gevolg van Brexit. Deze factoren zijn niet in de analyse meegenomen en verdienen volgens het FD dan ook nadere analyse. Dat geldt ook voor de beperkingen aan de aanbodzijde, inclusief de relatief grote sociale huursector in Amsterdam.

Maatregelen

Om de uitslagen in de huizenmarkt te temperen en daarmee ook de schokken in de balansen van Amsterdamse huishoudens te beperken, is volgens het FD een aantal maatregelen te overwegen. Zo zou een verdere afbouw van de hypotheek­renteaftrek en verlaging van het loan-to-value-plafond gewenst blijven om de onderliggende financieringsstructuur te versterken. De invloed hiervan is echter beperkt, omdat Amsterdamse woningaankopen tegenwoordig voor een groter deel met eigen geld gebeuren.

Het antwoord zal in de eerste plaats dus moeten komen van de aanbodzijde van de markt, aldus het FD. Hierbij valt te denken aan maatregelen die de huur- en koopmarkt vergroten (vooral in het middensegment) en die bestemmingsplannen en bouwvergunningen versnellen. Het aanbod van woningen in buurgemeenten kan met investeringen in infrastructuur beter bereikbaar worden. Deze maatregelen kunnen de Amsterdamse woningmarkt stabieler en meer toegankelijk maken.