stormschade aan leegstaand huis

Stormschade aan leegstaande woning, wie betaalt?

Vanwege gezinsuitbreiding besluit Andre te verhuizen naar een grotere woning. Met makelaar X gaat hij een bemiddelingsovereenkomst aan waarin hij onder meer bepaalt dat deze voor hem onderhandelt met potentiële kopers. Na verloop van tijd toont familie Geert belangstelling voor de woning. Andre aanvaart het bod dat ze uitbrengen, waarna de koopovereenkomst bij de notaris wordt ondertekend. Vervolgens stelt door de notaris een datum vast waarop de ondertekening van de transportakte zal plaatsvinden. 

Echter woedt er voor deze datum een storm waarbij twee ramen door rondvliegende takken kapot gaan. Ook zorgt blikseminslag ervoor dat de elektrische bedrading van de boven verdieping vernietigd raakt. Het kost in totaal €4.500,- om de aangerichte schade te herstellen.

Familie Geert stelt Andre en de makelaar aansprakelijk voor de schade omdat zij naar hun mening te weinig maatregelen hebben getroffen ter bescherming van het pand. Andre stelt echter dat de koopovereenkomst reeds ondertekent is waardoor hij niet meer verantwoordelijk is voor het huis. Bovendien heeft hij de opstalverzekering laten overschrijven naar zijn nieuwe woning, waardoor de schade aan zijn voormalig huis ook niet meer is gedekt.

Makelaar X geeft aan dat hij slechts een bemiddelende en adviserende rol te vervullen had. Tevens bestaat er volgens hem ook geen causaal verband tussen de handelingen die hij verricht heeft ter totstandkoming van de koop van de woning en de vernielingen aangericht door de storm.

In dit artikel bekijken we de zienswijzen van deze drie partijen teneinde in de verschillende fasen van de eigendomsoverdracht hun verantwoordelijkheden ten aan zien van het huis vast te stellen.

Fase 1: Voor de ondertekening van de koopovereenkomst met familie Geert

Andre is juridisch gezien de eigenaar van dit huis. Eventuele reparaties komen voor zijn rekening. Schade aan de woning ten gevolge van een calamiteit (storm, brand, blikseminslag, vandalisme en overstroming) wordt door de opstalverzekering gedekt die hij bij de aanschaf van het huis afsloot.

De storm woedde echter nadat hij verhuisd was. Hij liet daarbij de verzekering overschrijven en aanpassen aan zijn nieuwe woning. Aangezien hij geen beperkte verzekering afsloot voor zijn leegstaand huis, zou hij bij eventuele schade gedurende deze fase zelf moeten betalen voor de uit te voeren reparaties.

De makelaar vervult voor de ondertekening van de koopovereenkomst een adviserende en bemiddelende rol. Hij kan ook de bevoegdheid van Andre hebben gekregen om namens hem rechtshandelingen te plegen. In de meeste gevallen zal hij echter met zijn juridische- en bouwkundige vakkennis enerzijds Andre bijstaan terwijl hij anderzijds ook moet voorkomen dat de wilsovereenstemming van eventuele kopers op een gebrekkige manier gevormd wordt. Zijn er bijvoorbeeld verborgen gebreken aan het pand waarvan hij op de hoogte is, maar die hij bij de rondleiding voor de familie Geert bewust en opzettelijk verzwijgt, dan handelt hij niet als een redelijk handelend en deskundig vakman. De schade die deze familie ten gevolge hiervan lijdt, kan in dat geval op hem worden verhaald. Het feit dat zij zelf ook een onderzoeksplicht heeft in deze, doet dan zijn ter kwader trouw verrichte handelingen, niet te niet.

Fase 2: Na ondertekening van de verkoopovereenkomst

Juridisch gezien is Andre na de ondertekening van de verkoopovereenkomst nog steeds eigenaar van zijn oude woning. De verkoopovereenkomst is namelijk ‘slechts’ een stuk met de voorwaarden en bepalingen op grond waarvan de woning van eigenaar zal wisselen. Inschrijving ervan in het kadaster voorkomt onder andere de verkoop aan een koper die een hoger bod doet. Ook verhindert het dat schuldeisers van de verkoper beslag laten leggen op het pand.

Familie Geert kan zich juridisch pas eigenaar noemen van het huis nadat de transportakte is ondertekend en is ingeschreven in de openbare registers. Zij zijn tot dat moment ook niet verantwoordelijk voor het huis. De vernielingen door de storm aangericht kunnen daarom voor familie Geert wel aanleiding zijn om van de verkoop af te zien. Dit had door Andre voorkomen kunnen worden door een beperkte opstalverzekering voor leegstaande woningen af te sluiten. De door de storm aangerichte schade zou daarmee gedekt zijn. Daarnaast had hij de mogelijkheid zijn opstalverzekering over te dragen aan de nieuwe kopers, die zich dan binnen een maand na de inschrijving van de transportakte tot de verzekeringsmaatschappij hadden te begeven voor de officiële overschrijving op hun naam. 

Het is dus Andre, oftewel de eigenaar van een leegstaande woning, die verantwoordelijk is voor schade aangericht aan een dergelijk pand.