Binnenstedelijke transformatie BPD Neprom

Subsidie nodig om snelheid te maken woningbouw bestaande stad

‘We staren ons blind op de bestaande stad en hebben daardoor te weinig oog voor de woonwensen van mensen.’ Precies de helft van de deelnemers in de zaal was het eens met deze stelling tijdens het Debat ‘Transformatiepotentie bestaande stad’ op 8 maart in Utrecht. Tijdens deze bijeenkomst, georganiseerd door BPD en de NEPROM, werd het Manifest Binnenstedelijke Gebiedstransformaties aangeboden aan vier politici. De boodschap: het is belangrijk om tempo te maken met het transformeren van bebouwd gebied in steden en dorpen. Daar liggen veel kansen. “Er is geld nodig en betrokkenheid”, zei Desiree Uitzetter van gebiedsontwikkelaar BPD aan het begin van de bijeenkomst. Met het oog op de verkiezingen een urgente boodschap richting het nieuwe Kabinet. Er ontspon zich een levendige discussie over de vraag of de focus wel zo duidelijk op binnenstedelijke ontwikkeling moet komen te liggen.  

De feiten. De behoefte aan nieuwe woningen is gigantisch, ruim één miljoen in de periode tot 2030. Bijna een derde van het totaal kan binnenstedelijk van de grond komen. Het gaat dan om meer dan 300 duizend woningen die kunnen verrijzen op verouderde terreinen binnen steden en dorpen. Dit blijkt uit een onderzoek dat is uitgevoerd door Brink Management/Advies in opdracht van BPD, NEPROM, G32 (het netwerk van middelgrote steden), BNG en de Leerstoel Gebiedsontwikkeling van de TU Delft. Daar is wel extra inspanning én extra geld voor nodig. Als overheidssubsidie achterwege blijft en niet wordt aangestuurd op het versnellen van bouwprocedures en het bouwen op verdichtende wijze (zodat per woning minder ruimte nodig is), pakt de transformatiepotentie in binnenstedelijke gebieden een stuk lager uit. De teller komt dan niet verder dan 90 duizend extra woningen in bebouwd gebied. Een gigantisch verschil met de geoptimaliseerde potentie van ruim 300 duizend extra woningen.

Subsidie van gemiddeld 25 duizend per woning nodig

In het rapport van Brink wordt uitgegaan van een subsidie van gemiddeld 25 duizend euro per woning als er sprake is van een tekort. Die overheidsbijdrage kan nodig zijn vanwege een sanering, bijvoorbeeld omdat er gebouwd zou kunnen worden op een oud bedrijventerrein, of vanwege het feit dat er nieuwe infrastructuur aangelegd moet worden. Cruciaal noemt NEPROM-voorzitter Bart van Breukelen de welwillendheid van het nieuwe Kabinet om financieel bij te dragen, zodat het aantal woningen in het stedelijk gebied flink opgeschaald kan worden. Volgens de ondertekenaars van het Manifest Binnenstedelijke Gebiedstransformatie kost het transformeren van verouderde, binnenstedelijke terreinen naar nieuwe woonwijken veel geld. Het Manifest is ondertekend door het netwerk van grote en middelgrote steden G32, Gemeente Utrecht, NEPROM, Bouwend Nederland,  de branchevereniging van institutionele vastgoedbeleggers IVBN, de vereniging van ontwikkelaars en woningbouwers NVB en Natuurmonumenten. Jop Fackeldey, voorzitter van het netwerk G32 en wethouder in Lelystad, overhandigde het Manifest aan de vier aanwezige Kamerleden tijdens het Debat in Utrecht. Aanwezig waren Kamerleden Roald van der Linde (VVD), Albert de Vries (PvdA), Suzanne Kröger (kandidaat-Kamerlid GroenLinks) en Kees Verhoeven (D66).

De functie van binnensteden

Jop Fackeldey haalde bij de overhandiging van het Manifest meerdere redenen aan waarom de focus op transformatiemogelijkheden in binnenstedelijke gebieden van belang is. Het gaat om de bijdrage die de ontwikkeling van deze gebieden kan leveren aan de oplossing van de woningnood. Daarnaast komt het ook de leefbaarheid in steden ten goede. “In veel steden zijn gebieden die hun functie dreigen te verliezen. Als we er niet in slagen daar een andere functie aan te geven, dan dreigen dat no go areas te worden. Dus je moet met elkaar echt werken aan functieverandering en invulling van dat soort gebieden.”
Vandaar zijn pleidooi voor een fonds waar iedereen aan bijdraagt. Hij noemde het Rijk, provincies, gemeenten, marktpartijen en corporaties. “Als we dat met elkaar doen, dan kunnen we de transformatieopgave een enorme duw geven.”

Vereniging Eigen Huis schaart zich niet achter ondertekenaars

In een korte pitch liet Rob Mulder, Directeur Strategie en Belangenbehartiging Vereniging Eigen Huis, weten dat zijn organisatie het Manifest niet heeft ondertekend. De vraag is volgens hem wat kopers en huurders willen en niet iedereen wil immers in de stad wonen. Hij meent dat 41 procent kiest voor de stad en 59 procent voor een dorp of zegt het niet te weten. “Het moet beide kunnen en vandaar dat wij niet willen focussen op de bestaande stad.” De woningnood speelt zich volgens de VEH-directeur voornamelijk af in het middensegment. Kopen of huren en stad of juist platteland.

Niets uitsluiten: stad én groen

Toch valt niet te ontkennen dat de stad een grote aantrekkingskracht heeft op kopers en huurders. Wonen in de stad is enorm populair. Maar er zijn ook andere overwegingen om in te zetten op meer binnenstedelijke ontwikkeling. PvdA’er Albert de Vries, één van de Kamerleden die het Manifest in ontvangst nam, onderschrijft dat er een enorme opgave ligt als het gaat om het oplossen van het woningtekort. Er zijn immers meer dan 1 miljoen woningen nodig in de periode tot 2030. Wat binnenstedelijk kan worden opgelost gaat niet ten koste van het groen (buiten de stad). Maar hij stelt ook vast dat zijn eerdere veronderstelling klopt dat veel minder woningbouw in de stad past dan velen altijd roepen. Suzanne Kröger van GroenLinks benadrukte herhaaldelijk dat er uitermate voorzichtig omgesprongen moet worden met het bouwen in het groen. “Daar ligt een schone taak voor het nieuwe Kabinet.” VVD-Kamerlid Roald van der Linde zei zich aangesproken te voelen door een tweesporenbeleid (zowel binnenstedelijk als buiten de stad) en Kees Verhoeven van D66 vindt het belangrijk dat er een manier wordt gevonden om de opgave (de enorme vraag naar woningen) te versnellen.

De zaal stemt mee

Tijdens het debat kregen de aanwezigen in de zaal een paar stellingen voorgelegd. Los van de vraag of we ons niet blindstaren op de bestaande stad waardoor we te weinig oog zouden hebben voor de woonwensen van mensen (die een fifty-fifty uitslag kreeg toebedeeld) werden nog een paar vragen voorgelegd:

  • Verdergaande Rijksingrepen zijn nodig om de woningopgave integraal en regionaal verantwoord op te pakken, zowel transformatie als uitbreiding: 64 procent eens en 36 procent oneens;
  • Schaarste politiek en oplopende woningprijzen zijn verantwoord en lost het probleem van financiering van transformatie vanzelf op: 15 procent eens en 85 procent oneens;
  • Met het oog op de verkiezingen werd gevraagd welke van de vier aanwezige politici hun stem zou krijgen: 29 procent Roald van der Linde (VVD), 10 procent Albert de Vries PvdA, 51 procent Kees Verhoeven D66 en 9 procent Suzanne Kröger GroenLinks.

Nog een Manifest

Volgens de voorstanders van binnenstedelijke ontwikkeling kan “met de wind mee” ongeveer een derde van de totale woningvraag tot 2030 binnenstedelijk worden opgelost. De rest daarbuiten. Bart van Breukelen voerde tegen het slot van de bijeenkomst nog aan dat het dan niet gaat om bouwen in het groen. Ook tegen de steden en dorpen aan zijn nog voldoende ontwikkelmogelijkheden. “We kunnen de komende decennia niet om het ontwikkelen van locaties aan de randen van de steden en dorpen heen. Er is stad en er is natuur, maar aan de randen van de steden is een groot grijs gebied waar wel degelijk gebouwd kan worden.”

Volgens de NEPROM-voorzitter, sterk voorstander van binnenstedelijke gebiedsontwikkeling, kan alleen voldoende worden opgeschaald als er sprake is van een tweesporenbeleid. Ook Friso de Zeeuw, Praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft, stelde dat het alleen kan worden opgelost als zowel in de stad als buiten de stad wordt gebouwd. “Ik zou de Vereniging Eigen Huis willen oproepen om het Manifest Binnenstedelijke  Gebiedstransformatie wél te tekenen. Het gaat om een en-en benadering. Wat mij betreft komt er ook een Manifest voor Buitenstedelijk wonen.” Het moet kortom uit de lengte én uit de breedte komen.