Vastgoed actueel - bouwen

'Verduurzamen woningbouw belangrijker dan snelle productie'

De Nationale woonagenda betekent een enorme versnelling van de woningbouw. Maar gemeenten stellen verduurzaming boven snelheid, blijkt uit een onderzoek dat vakblad ROm/Stadszaken.nl en de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft in samenwerking met USP Marketing Consultancy uitvoerde.

Tot 2025 moeten er jaarlijks 75.000 huizen per jaar bij, staat in de Nationale woonagenda. Dat betekent een enorme versnelling van de woningbouw. Maar gemeenten stellen verduurzaming boven snelheid, blijkt uit een onderzoek dat vakblad ROm/Stadszaken.nl en de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft in samenwerking met USP Marketing Consultancy uitvoerde.

In de Nationale woonagenda is vastgelegd dat er de komende jaren versneld meer woningen worden gebouwd. De Minister van Binnenlandse Zaken Ollongren geeft aan dat er tot 2025 per jaar 75.000 woningen bij moeten komen om te kunnen voldoen aan de vraag vanuit de markt. Vakblad ROm/Stadszaken.nl heeft samen met de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft en USP Marketing Consuntancy de woningbouwprofessional en de woonconsument gevraagd hoe zij tegen deze opgave aankijken. Is het bouwtempo belangrijker dan verduurzamen en belemmeren duurzaamheidseisen het bouwtempo? Op deze en nog veel meer vragen wordt antwoord gegeven in het rapport ‘Bouwen en Wonen 2018’.

Andere opvallende uitkomst in het onderzoek is dat de prioriteiten van de woonconsument en de vakprofessional soms ver uiteen liggen. Zo hecht 60 procent van de gemeenten, corporaties en ontwikkelaars veel belang aan een woonomgeving met veel verschillende leefstijlen en culturen, tegenover ‘slechts’ 30 procent van de consument. Die wil vooral een groene leefomgeving met veel ruimte en als belangrijkste: lage woonlasten (80 procent).

Energieneutraal belangrijkst

In totaal bevroegen de onderzoekers 1.062 woonconsumenten die evenredig verdeeld zijn over de koop- en huursector. Parallel daaraan raadpleegden de initiatiefnemers in hun eigen netwerk 330 vakprofessionals in het merendeel werkzaam voor gemeenten (160), corporaties en ontwikkelaars (69), adviesbureaus (75) en overige overheden (26).

Waar lage woonlasten bij de consument absolute topprioriteit heeft (80 procent), geldt dat voor de vakwereld in mindere mate (47 procent). Die hecht vooral belang aan energieneutrale woningen (92 procent). 66 procent van de respondenten die werkzaam zijn bij een gemeente, geeft aan dat energieneutrale nieuwbouw voor hem/haar een vanzelfsprekendheid is, bij corporaties is 77 procent en bij ontwikkelaars zelfs 84 procent. Daarbij moet worden opgemerkt dat de respons uit de ontwikkelende hoek relatief gering was.

Middeldure huur te duur

Opvallend is dat 2/3 van de Nederlandse woonconsumenten een middeldure huurwoning té duur vindt. Toch vindt een meerderheid van de gemeenten dat middeldure huur dé toekomst heeft. Opvallend detail: 42 procent van 330 geraadpleegde vakprofessionals ziet de hypotheekrenteaftrek daarbij wel als sta-in-de-weg.

Bouwproductie 

50 procent van de vakwereld is het niet eens met de stelling dat hoge energie-eisen de snelheid uit de bouw haalt, 28 procent vindt van wel, 22 procent is neutraal of weet het niet. Het ‘ontwikkelende kamp’ lijkt verdeeld. Resp. 44 procent en 42 procent van de corporaties en ontwikkelaars is van oordeel dat hoge energie-eisen de productie remt, resp. 40 procent en 50 procent meent dat strenge duurzaamheidseisen en snelheid elkaar niet bijten. 

Uit de enquête blijkt echter ook dat een overgrote meerderheid van de vakwereld verduurzamen belangrijker vindt dan het bouwtempo. ‘Slechts’ 10 procent van de respondenten onderschrijft de stelling dat het bouwtempo belangrijker is dan verduurzamen. Liefst 76 procent, 75 procent en 63 procent van de gemeenten, corporaties en ontwikkelaars (resp.) onderschrijft de stelling, en stelt verduurzamen als doelstelling voorop. Ontwikkelaars stemmen nog wel vaker dan gemeenten en corporaties neutraal (29 procent).

Gemeente wil mix van leefstijlen

Opvallend is dat de vakprofessional twee maal (60 procent) zo vaak belang hecht aan een woonomgeving met een ‘mix van leefstijlen en culturen’ dan de woonconsument (30 procent).

Een groene leefomgeving wordt zowel belangrijk geacht door de vakwereld (85 procent) als door de woonconsument (77 procent). De woonconsument hecht daarnaast veel waarde aan een leefomgeving met veel ruimte (77 procent), van de vakprofessional vindt ‘maar’ 52 procent dat belangrijk tot zeer belangrijk. Opvallend is dat 37 procent van de respondenten aangeeft best genoegen te willen nemen met minder ruimte, als daarvoor groene ruimte buiten de stad kan worden gespaard. Wat verder opvallend is dat tweemaal zoveel Nederlanders (39 procent) menen dat er voldoende ruimte is voor nieuwbouw in de stad dan niet (20 procent).

Als er buiten de stad wordt gebouwd, dan toch het liefst in de buurt van hoogwaardig OV, stelt 70 procent van de Nederlanders.

Wat betreft de vrijheidsperceptie gaapt er nog wel en kloof tussen de woonconsument en de vakprofessional. 2/3 van de Nederlanders vindt dat iedereen het recht heeft om buiten de stad in het groen te wonen. Slechts 30 procent van de gemeenteambtenaren onderschrijft deze stelling, 49 procent is zelfs tegen deze vorm van vrijheid. Ontwikkelaars zijn voor meer vrijheid, adviseurs en overige overheden nog minder (resp. 22 procent en 16 procent tegen).

‘Obsessie’ met verdichting

Van de 24 ontwikkelaars die de vragenlijst hebben ingevuld, vindt een meerderheid dat de ruimtelijke ordening-wereld ‘geobsedeerd is door stedelijke verdichting en voorbijgaat aan de woonbehoefte van gewone mensen. Ook veel medewerkers van corporaties zijn die mening toegedaan (40 procent). Opvallend is dat 34 procent van de gemeenten de stelling onderschrijft, tegenover 51 procent die het oneens is.

2/3 van de gemeenten vindt daarentegen dat ontwikkelaars té gemakkelijk grijpen naar ‘oude reflexen’: bouwen op uitleglocaties buiten de stad. Corporaties sluiten zich hierbij aan (64 procent). Het oordeel van ontwikkelaars over ontwikkelaars is wat diffuus: 4 op de 10 respondenten herkent de ‘reflex’ en veroordeelt deze, de helft verwerpt de stelling. Hierbij moet weer worden opgemerkt dat het aantal gehoorde ontwikkelaars klein was.

Voorkeur voor partnerselectie

Gemeenten hebben geen kaas gegeten van het aanbesteden van gebiedsontwikkeling, vindt een overgrote meerderheid van de corporaties en ontwikkelaars die meededen met de enquête. Gemeenten lijken in merendeel zelf wel te vinden dat ze voldoende kennis in huis hebben om het aanbesteden van een gebiedsontwikkeling tot een goed einde te brengen, ofschoon een derde neutraal stemt of het niet weet. Gemeenten grijpen daarbij té snel naar het aanbestedingsinstrument, zeggen nagenoeg alle ontwikkelaars die deelnamen aan de enquête.

Als er toch aanbesteed wordt, lijken gemeenten en ontwikkelaars een gemeenschappelijke voorkeur te hebben voor de selectie van een partner boven een conventionele gunning op basis van een uitgewerkt plan, ook wel een ‘innovatiepartnerschap’ genoemd. Gemeenten zijn daarbij wel minder uitgesproken zijn (33 procent eens, 21 procent oneens, 46 procent neutraal/weet niet) dan de gehoorde ontwikkelaars (ruim 60 procent eens, 30 procent neutraal/weet niet).

Klik hier om het volledige onderzoeksrapport van USP Marketing & Consultancy, ROm/Stadszaken.nl en de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft te ontvangen.

Bron: Stadszaken