Vastgoed actueel - erfpacht

'Verzilveren van overwaarde woning door verkopen grond is niet verstandig'

Ouderen kunnen een deel van hun overwaarde verzilveren door de grond onder hun huis van de hand te doen, schrijft de Volkskrant. Dat lijkt een slimme manier om geld uit uw woning vrij te maken, maar de Consumentenbond stelt dat een aflossingsvrije hypotheek veel goedkoper is.

Olav Koenders, directeur van fintechbedijf DNGB, stond een paar weken geleden in een stand op de 50PlusBeurs. Hij was daar om Duowonen onder de aandacht te brengen van ouderen. Duowonen is een manier om geld uit uw eigen huis te halen. U verkoopt de grond via DNGB en kunt dat geld – doorgaans een derde van de waarde van het huis – besteden zoals u wilt. Maandelijks betaalt de huiseigenaar grondhuur, ook wel erfpachtcanon genoemd.

''Ik heb op die beurs veel senioren gesproken die op zoek zijn naar manieren om hun overwaarde te verzilveren'', zegt Koenders. ''Dat blijkt ook uit ons onderzoek onder ouderen. De meesten willen niet verhuizen, maar wel geld uit hun huis halen.''

''Dat merken onze adviseurs ook'', zegt Mark de Rijke, directeur van adviesketen De Hypotheekshop. ''Rond hun pensionering willen senioren bijvoorbeeld de woning verbeteren of een grote reis maken. Naarmate ze ouder worden, ligt de nadruk meer op zorg inkopen of geld schenken aan de kinderen.''

Negatieve reacties

Dat veel oudere huiseigenaren geld willen vrijmaken uit hun bakstenen, staat buiten kijf. Maar over de manier waarop u dat het beste kunt doen, verschillen de meningen. Duowonen, dat vorige maand is gelanceerd, is nogal negatief ontvangen door de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis. Jan Klinckenberg, financieel onderzoeker bij de Consumentenbond, heeft weinig goeds over voor Duowonen. ''Niet doen. Het is een erg duur alternatief voor een aflossingsvrije hypotheek. Ten eerste is de erfpacht die je moet betalen hoger dan de rente op een 30-jarige aflossingsvrije hypotheek. Hierdoor betaalt de huizenbezitter aan erfpacht in dertig jaar meer dan het bedrag dat hij ontvangt door de verkoop van de grond.'' 

De erfpacht of canon begint bij 3,6 procent en stijgt ieder jaar mee met de inflatie, terwijl de rente bij een hypotheek vaststaat. Dit houdt in dat de grondhuur, die alleen aftrekbaar is als het geld wordt benut voor woningverbetering, na dertig jaar is opgelopen tot 5,4 procent bij een jaarlijkse inflatie van 1,3 procent.

Het tweede grote nadeel is dat de verkoper de waardestijging van de grond misloopt, stelt Klinckenberg. De waarde van de grond, die wordt vastgesteld door een taxateur, is een vast percentage van de waarde van de woning. Als de eigenaar zijn huis verkoopt, gaat de winst op de grond naar Goodlife, de verzekeraar die de grond heeft gekocht. Goodlife is een merk van Vivat, het moederbedrijf van Reaal en Zwitserleven.

Volgens Koenders gaat de vergelijking van de Consumentenbond helemaal mank. ''Het is geen hypotheek. U verkoopt de grond, die is niet meer in uw bezit. Het is logisch dat u dan de waardestijging niet meer ontvangt.''

Maatwerk

Hij is evenmin te spreken over de aanname dat ouderen als alternatief een aflossingsvrije hypotheek kunnen afsluiten. Koenders: ''Het is maatwerk bij banken, bij ons is het een gestandaardiseerd proces. Wie voldoet aan de criteria, kan zijn grond verkopen. Door de strengere inkomenseisen is het voor ouderen met lage inkomens vaak lastig om een hypotheek af te sluiten.''

De 71-jarige Bert van den Berg kan dat beamen. ''Banken zien me niet meer staan sinds ik de 70 ben gepasseerd'', zegt de voormalige ict-ondernemer.''Ik ben bij vijf banken en adviseurs langs geweest omdat ik geld wilde halen uit het huis dat mijn vrouw en ik onlangs hebben gekocht. Omdat banken niets te bieden hadden, ben ik uitgekomen bij Duowonen.''

Volgens Klinckenberg stellen banken zich steeds soepeler op jegens oudere huiseigenaren. ''Zeker als u al een hypotheek hebt bij een bank, kunt u daar het best aankloppen als u geld wilt vrijmaken'', zegt de onderzoeker.

Wie een relatief klein bedrag nodig heeft om bijvoorbeeld een traplift te installeren, kan sowieso beter een lening voor dat bedrag afsluiten. Duowonen kent maar één smaak: de grondwaarde. Bij een woning van vier ton ontvangt de klant circa 130 duizend euro. Als er nog hypotheken lopen, moet de woningeigenaar die eerst aflossen. Wat overblijft, stort Goodlife op zijn bankrekening.

Erfpacht

Dat is ook een bezwaar, meent Klinckenberg. ''U ontvangt in één klap het hele bedrag, terwijl u misschien slechts een deel direct nodig hebt. Hierdoor betaalt u vanaf dag 1 ook de erfpacht over het hele bedrag.'' Dat kan gevolgen hebben voor eventuele toeslagen, zoals de zorgtoeslag. Daar heeft u geen recht op als u vermogen hebt. Bovendien moet u vermogensrendementsheffing gaan betalen over het vermogen hoger dan zo’n 25 duizend euro per persoon.

Directeur De Rijke van De Hypotheekshop, die Duowonen in het assortiment heeft, vindt het product toch een waardevolle aanvulling op het bestaande pakket van verzilverproducten. ''Het aanbod is nog beperkt. Er zijn enkele opeethypotheken en een product voor ouderen van Florius. Meer keus is beter. Voor een bepaalde groep ouderen kan Duowonen een uitkomst zijn.''

Bron: Volkskrant