Voorrang voor binnenstedelijke gebiedsontwikkeling

Na jaren van crisis is de woningbouwopgave terug op de politieke agenda. Er komen gewoon te weinig bouwlocaties beschikbaar. Binnenstedelijke woningbouw in voornamelijk het economisch kerngebied van ons land moet een belangrijke bijdrage leveren aan het lenigen van de nieuwe woningnood, maar de barrières zijn juist daar hoog. Alleen wanneer publieke en private partijen de krachten bundelen, kan de binnenstedelijke woningproductie voor langere tijd op een hoger niveau gebracht worden.

Wonen in een buitenstedelijk woonmilieu

Ongeveer de helft van de woningzoekende huishoudens wil in een binnenstedelijk woonmilieu wonen. De andere helft wil in meer groenstedelijke wijken of juist buiten de stad wonen. Veel publieke vertegenwoordigers hechten groot belang aan de binnenstedelijke woonopgave vanwege duurzaamheid, bereikbaarheid en het benutten van bestaande structuren en voorzieningen. Zij wijzen op de onderbenutte gebieden in de steden; oude haven- en bedrijventerreinen en andere locaties die transformatie, herstructurering of herontwikkeling behoeven. Daar moet een belangrijk deel van de woonopgave plaatsvinden.

Investeringen vanuit de markt

Het leeuwendeel van de investeringen in de binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen dient vanuit de markt plaatst te vinden. Het gaat om de ontwikkeling en realisatie van woningen, voorzieningen en ander vastgoed. De businesscase van binnenstedelijke gebiedsontwikkeling is echter op dit moment voor de meeste betrokken partijen (publiek en privaat) te risicovol en te kapitaalintensief, de doorlooptijd is te lang en de investeringspotentie is beperkt. En hoewel er veel privaat (buitenlands) kapitaal beschikbaar is voor de Nederlandse woningmarkt, komt dat voor omvangrijke gebiedsontwikkelingen nauwelijks beschikbaar vanwege het langjarig karakter en de risico’s.

Binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen hebben bovendien vaak bijzondere uitdagingen als het gaat om de kosten en de complexiteit; dure verwerving van bestaande opstallen, milieusanering, ingrijpende infrastructurele aanpassingen en weerstanden vanuit de bestaande omgeving.

Differentiatie

Daar komt bij dat de woonprogramma’s in die gebieden gedifferentieerd dienen te worden, teneinde spanningen op de woningenmarkt te voorkomen, de ongedeelde stad optimaal te bevorderen en de doorstroming te bevorderen. Die differentiatie beperkt echter wel het verdienend vermogen van binnenstedelijke gebiedsontwikkeling.

Breder perspectief

De voordelen van het inpassen van wonen in bestaand stedelijk gebied vertalen zich dus in de meeste gevallen niet of onvoldoende terug in de businesscase van de gebiedsontwikkeling zelf. Daarom is bereidheid nodig om de businesscase vanuit een breder perspectief te beschouwen en de maatschappelijke en economische voordelen die op termijn ontstaan, vooraf vrij te spelen ten behoeve van die gebiedsontwikkelingen.

Substantiële subsidies

Dat betekent dat er gedurende een langere periode substantiële subsidies beschikbaar dienen te komen ten behoeve van de niet rendabele publieke investeringen in infrastructuur, milieusanering en grondverwerving. Daarnaast dient een nationaal investeringsfonds opgericht te worden dat risicodragend participeert in binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen. Lagere overheden en marktpartijen dienen naar vermogen een gebiedsspecifieke bijdrage te leveren, zowel wat betreft de kosten als wat betreft de financiering.

Het is aan het nieuwe kabinet om hierin keuzen te maken. Indien voor binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen geen rijksmiddelen beschikbaar worden gesteld, dan zullen er óf meer woningen buiten bestaand stedelijk gebied gerealiseerd moeten worden óf de woningschaarste zal in veel woningmarktregio’s verder oplopen met alle nadelige gevolgen van dien.

Deze column is verscheen op 31januari is verschenen op Stadszaken.nl