Hans van der Ploeg

Woningkopers dupe als banken hypotheek baseren op big data

Na de kredietcrisis leek iedereen zijn lesje wel geleerd te hebben. Banken moeten hun financiële risico’s nog beter managen en via de vorig jaar ingevoerde Mortgage Credit Directive zijn er nu uniforme regels voor het aanbieden van en bemiddelen in hypothecair krediet aan consumenten. Voor de verplichte jaarlijkse waardering van hun uitstaande hypotheekportefeuille, gebruiken banken modelmatige taxaties. Modelwaarden zijn efficiënt en leveren op basis van big data een redelijke indruk van de uitstaande portefeuille. Maar steeds vaker passen banken deze methode ook toe op de woningtaxatie voor hypotheekverstrekking aan individuele consumenten, met verstrekkende gevolgen. Een woningaankoop is verreweg de grootste uitgave van een consument. Gedegen taxatieonderzoek is en blijft noodzakelijk.

De banken acteren op basis van een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) die Nederland in 2016 aan de implementatiewet Mortgage Credit Directive (MCD) heeft toegevoegd. Als de hoogte van de hypotheek niet meer is dan 90% van de koopsom, mag de woningwaarde voor hypotheekverstrekking worden getaxeerd via een modelmatige taxatie. Een slechte ontwikkeling. Nu er sprake is van langdurige oververhitting, kunnen woningkopers snel de dupe worden. Bij een te hoge modelwaarde loopt de koper het risico te veel te lenen zonder volledige dekking van de woning als onderpand. Bij een te lage modelwaarde kan de koper onnodig minder lenen. De modelwaarde is nooit de huidige marktwaarde, maar ook niet de huidige taxatiewaarde.

Consumenten beschermen

Een ‘pure’ modelmatige waardebepaling strookt niet met het uitgangspunt van de MCD om de consument te beschermen. Ook in de TEGoVA-, RiCS- en IVSC-taxatiestandaarden en diverse Europese richtlijnen staat dat een onafhankelijke taxateur is vereist. Uit onderzoek van de Ierse Centrale bank bleek modelmatig waarderen een belangrijke oorzaak van de Ierse huizenbubbel. In Ierland staan de huizenprijzen nog steeds fors onder het niveau van 10 jaar geleden.

Individuele aspecten

Modelmatig taxeren is handig als hulp-, monitoring- en controlemiddel voor de taxateur. Modelmatige waardes zijn prima voor referentie en onderbouwing van de getaxeerde waarde. Maar de waarde van een individuele woning kan door het gebruik van alleen big data niet nauwkeurig worden bepaald. Een modelmatige waardering gaat immers altijd over een gemiddelde woning. Historische verkoopwaarden maken de individuele aspecten van de woning niet inzichtelijk, ook niet van een rijtjeshuis. Ze zeggen niets over de huidige staat van onderhoud, materiaalgebruik in de woning, de energieprestatie en duurzaamheid van de woning. Bovendien is een modelwaarde onbruikbaar in een landelijke omgeving door de uniciteit van de woningen daar. De ene boerderij is de andere niet.

Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen is nog steeds niet overtuigd van de meerwaarde en accepteert geen NHG financieringsaanvraag op basis van modelwaarden. En banken accepteren zelf ook geen modelwaarden als de hypotheek boven een substantieel bedrag uitkomt. Waarom dan wel modelwaarden gebruiken voor een lagere hypotheek? Zo’n model kan niet eens bevestigen of de te taxeren woning überhaupt nog overeind staat.

Modelwaarden controleren

De AFM en DNB stellen terecht veel eisen aan taxateurs, maar niemand controleert hoe modelmatige waarden tot stand komen. Hoe stellen bureaus die modelwaarden samen? Dit proces is volstrekt niet transparant. Het zou een goede zaak zijn de controle te verscherpen op instituten die modelmatige waarden afgeven. De taxateur wordt bij wijze van spreken tot vier cijfers achter de komma gecontroleerd. Prima! Maar de instituten die modelmatige waarden leveren, worden op geen enkele manier gecontroleerd of gevalideerd. Dat zijn nu black boxes. Het is een verkeerd signaal om van alle taxateurs kwaliteit te verlangen, terwijl niemand kan controleren uit welke elementen een modelmatige taxatie is opgebouwd.

Small data

De grootste politieke partijen gaven voor de verkiezingen in de VBO KiesWijzerWonen aan, dat een taxatie door een taxateur onontbeerlijk is voor een goede waardebepaling van de woning. Ook 72% van de woonconsumenten bleek toen voor hypotheekverstrekking een sterke voorkeur te hebben voor de taxateur. Deze ‘small data’ stroken niet met de weg die banken zijn ingeslagen. Laten we dit omkeren.

Hans van der Ploeg RAE RT
directeur brancheorganisatie VBO Makelaar

Bron: VBO Makelaar