Woningmarkt herstelt, maar jongeren blijven achter

Kopers van alle leeftijden begeven zich meer op de woningmarkt. Alleen jongeren blijven achter.

Het deel van de jongeren onder de 25 dat een woning koopt, ligt flink onder het niveau van voor de crisis. Ouderen kopen juist vaker een nieuwe woning. Jongeren hebben meer dan ouderen last van strengere financieringsregels en van de flexibele arbeidsmarkt. Toch verwacht een kwart van de jongeren onder de 25 binnen vijf jaar te verhuizen naar een koopwoning, zo schrijft het Economisch Bureau van ING. Dat ze nu achterblijven op de woningmarkt heeft dus weinig te maken met hun voorkeuren.

Het aantal verkochte woningen is sinds 2013 fors toegenomen. Kopers van alle leeftijden roeren zich meer op de woningmarkt, maar de jongeren tot 25 vormen de uitzondering. Vorig jaar kochten zij 20 duizend woningen. Dat is evenveel als het jaar ervoor en slechts drie duizend meer dan in ‘rampjaar’ 2013. Ter vergelijking: het aantal koopwoningen gekocht door 55-plussers verdubbelde bijna in twee jaar tijd, van 14 duizend woningen in 2013 naar 26 duizend woningen vorig jaar.

Achterblijven jongeren is geen vergrijzingseffect

Dat jongeren minder huizen kopen en ouderen juist meer, komt niet door de vergrijzing. Ook het aandeel jongere huizenkopers is nauwelijks toegenomen. Dit aandeel ligt flink nog lager dan voor de crisis: vorig jaar kocht 1,5 procent van de Nederlanders onder de 25 een huis, in 2008 nog 2,6 procent. Ook onder 25-35 jarigen ligt het aandeel huizenkopers nog altijd lager dan in 2008. Oudere generaties kopen nu juist vaker een (nieuwe) woning dan voor de crisis.

Er zijn verschillende redenen waarom jongeren minder actief zijn op de koopwoningmarkt dan voorheen:

  • Verscherping LTV: eigen geld meebrengen: Jongeren hebben meer dan ouderen last van de verscherping van de LTV. Huizenkopers mochten vorig jaar maximaal 103% van de waarde van de woning lenen, dit jaar 102%, aflopend tot 100% in 2018. Om de kosten koper en eventuele investeringen te betalen, moeten huizenkopers daarom eigen geld meebrengen. Ouderen hebben vaker vrij vermogen opgebouwd dan jongeren: een doorsnee huishouden van 25-minners bezit 2 duizend euro aan financieel vermogen. Een doorsnee huishouden van vijftigers heeft meer dan 15 duizend euro achter de hand. Daarbij zijn jongeren vrijwel altijd starter, terwijl ouderen vaak overwaarde hebben op het huis dat ze achterlaten.
  • Verscherping inkomensnormen: Ten opzichte van het inkomen zijn financieringsnormen de laatste jaren verder aangescherpt. Vooral mensen met een inkomen beneden de 30 duizend euro zouden bij een gelijke rentestand nu flink minder kunnen lenen dan in 2013. Ook dit raakt jongeren relatief harder, omdat zij in de regel een lager inkomen hebben. Overigens mogen alle huishoudens nu juist méér lenen dan in 2013 door de lagere rentestand. Maar de toename is bij lagere inkomens (vaker jongeren) het kleinst door de verscherpte inkomensnormen
  • Meenemen aflossingsvrije deel hypotheek: Jongeren zijn meestal starter en vallen onder de nieuwe hypotheekregels: zij moeten de volledige hypotheek aflossen om rente te kunnen aftrekken van de belasting. Ouderen zijn vaker doorstromer en hebben een aflossingsvrije hypotheek op de vorige woning. Ze kunnen deze voor maximaal 50% van de nieuwe woningwaarde meenemen met behoud van renteaftrek. Hierdoor zijn de netto maandlasten van dezelfde woning voor jongeren hoger. Dit kan jongeren ontmoedigen en daar waar sprake is van een biedingenstrijd zijn jongeren in het nadeel.
  • Flexibilisering arbeidsmarkt: Vooral onder jongeren neemt de flexibilisering van de arbeidsmarkt een vlucht. Slechts een kwart heeft een vaste arbeidsrelatie, waar dat in 2008 nog ruim veertig procent was. De hypotheekmogelijkheden voor flexwerkers en zzp’ers nemen weliswaar toe, maar een vast contract biedt nog altijd meer garanties op succesvolle financiering.
  • Onderwijs: Het aantal jongeren dat een HBO of universitaire opleiding volgt, is de laatste jaren toegenomen. Mede als gevolg van de economische crisis kozen jongeren er vaker voor om langer te studeren in plaats van zich op de arbeidsmarkt te begeven. Vorig schooljaar (2014/2015) volgden 5% meer jongeren hoger onderwijs dan in het schooljaar 2012/2013. Ook dit drukt het eigenwoningbezit onder jongeren waarschijnlijk licht.

Jongeren hebben wel ambitie om te kopen

Dat jonge twintigers minder actief zijn op de koopwoningmarkt dan voor de crisis, komt niet door hun woonvoorkeuren: velen willen wel een koopwoning bezitten. Bijna een kwart van alle 15-25 jarigen verwacht de komende 5 jaar naar een (nieuwe) koopwoning te verhuizen, zo blijkt uit de ING Vraag van Vandaag. Dit komt neer op zo’n 5 procent van deze jongeren per jaar. Het is maar de vraag of zij deze verwachtingen uiteindelijk zullen kunnen waarmaken. Vorig jaar verhuisde weliswaar 5 procent van de 25-35 jarigen naar een koopwoning, maar slechts 1,5 procent van de 15-25 jarigen.

Bron: ing.nl