'Woonconsument dupe van schaarstebeleid uit crisis'

Het woningtekort leidt in veel regio’s, met name in de Randstad, tot bovenmatige prijsstijgingen. Toch ligt het aantal afgegeven bouwvergunningen voor aankomend jaar lager dan de geprognosticeerde huishoudensgroei. Belangrijke oorzaak ligt verweven in het beleid van duurzame verstedelijking dat werd gemaakt in de crisisjaren, wat provincies veel nieuwbouwplannen van gemeenten doet afwijzen. Dat schrijft de makelaarsvereniging Dynamis in haar rapport over de woningmarkt dat donderdag is gepubliceerd.

Het huidige ruimtelijk ordeningsbeleid is volgens Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars de hoofdreden van de extreme krapte en prijsstijgingen in stedelijke gebieden. “Het stringente beleid van duurzame verstedelijking die vooral op lange termijn voor een evenwichtige marktverhouding zorgt, levert op korte termijn extreme krapte op met bovenmatige prijsstijgingen als gevolg. Een marktsituatie die vooral de portemonnee van de consument raakt.”

Beleid niet flexibel genoeg

“Provincies houden nog steeds allerlei plannen tegen die door gemeenten worden geopperd”, zegt Frank Verwoerd, researchmanager van Dynamis tegen het FD. “Vaak is de argumentatie achter de plannen onvoldoende om door de procedure heen te komen.” Volgens de zogeheten ladder voor duurzame verstedelijking die tijdens de crisis is geïntroduceerd, moeten de bouwplannen namelijk precies aansluiten op de vraag op de lange termijn. Gemeenten moeten dus kunnen aantonen dat er ook in de toekomst behoefte is aan de woningen. Op korte termijn levert dit beleid problemen op, ziet Dynamis. Er wordt bijvoorbeeld onvoldoende rekening mee gehouden dat veel bouwplannen om allerlei redenen niet doorgaan of vertraging oplopen of juist naar voren worden gehaald. “Alternatief is om een ruimer planaanbod te creëren die meer flexibiliteit biedt in de tijd, zodat adequaat kan worden gereageerd op de veranderende marktomstandigheden, dit zal wel gepaard gaan met een hoger risico op de planontwikkeling”, aldus Dynamis.

Aantal verstrekte vergunningen gedaald

“In 2016 zijn er circa 57.000 vergunningen verstrekt, aankomend jaar zullen er dan ook een vergelijkbaar aantal woningen worden toegevoegd aan de woningvoorraad. Dit is een te laag aantal als dit wordt vergeleken met een huishoudengroei van ruim 70.000 huishoudens die voor dit jaar zijn geraamd. Voorts valt op dat juist in de regio’s waar de marktdruk hoog is het aantal verstrekte vergunningen juist met 6% is gedaald ten aanzien van 2015”, aldus Dynamis.

Geen prikkel voor leveren kwaliteit

“De consument is de dupe”, zegt Wilfred van der Neut, directeur van Dynamis tegen het FD. Financiële risico’s liggen bij een veel te laag aanbod niet langer bij ontwikkelaars en gemeenten, maar bij huizenkopers. “Het aanbod in met name de Randstad is zo schaars dat de ontwikkelaars en gemeenten inmiddels nauwelijks meer ontwikkelrisico lopen. Verkopers kunnen de prijs vragen die ze willen.” Het risico wordt neergelegd bij de consument. Want als het aanbod over een paar jaar wel groeit kan de consument die nu een huis koopt, zeker in Amsterdam, geconfronteerd worden met waardedalingen van 5% tot 10%, zegt Verwoerd. “Voor ontwikkelaars verdwijnt door de schaarste ook de prikkel om kwalitatief goede woningen te ontwikkelen. Ze worden toch wel afgenomen.”

Rijk moet woningquotum opleggen

De markt draait in telkens meer gemeenten op volle toeren, maar we zien dat in meer gemeenten de vraag niet volledig meer kan worden gefaciliteerd, wat leidt tot lagere transactievolumes. Op dit moment geldt dat vooral voor gemeenten in Noordvleugel van de Randstad, maar de verwachting is dat dit in de loop van het jaar ook gaat gelden voor een groot deel van de Zuidvleugel van de Randstad en enkele stedelijke regio’s zoals Breda, Eindhoven, Groningen en Zwolle. De verwachting is dan ook dat het transactievolume over 2017 lager zal uitvallen dan in 2016. Het Rijk zou gemeenten moeten opleggen hoeveel woningen ze in een bepaalde tijd moeten bijbouwen, betoogt Verwoerd in het FD. “Anders gaat het te langzaam.”

Verruimen leencapaciteit zal prijzen verder opdrijven

Mede vanwege de gestegen woningprijzen laait de discussie weer op om de stevig ingeperkte leencapaciteit te verruimen, om de financierbaarheid ook in krappe markten te garanderen. Dynamis noemt dat echter zeer onverstandig, gelet op de huidige aanbodontwikkeling. “Immers, een hogere leencapaciteit zal er vooral toe leiden dat een deel van de starters meer te bieden heeft in het onderhandelingsproces en zal leiden tot hogere prijzen en niet direct tot een vergroting van het aanbod. Zodoende heeft het hoofdzakelijk een prijsopdrijvend effect met een bijeffect dat de toegankelijkheid van de woningmarkt voor huishoudens die geen verruimde leencapaciteit hebben verslechterd."

Lees hier het persbericht van Dynamis