WOZ-waardeloket heeft geringe impact op makelaars en taxateurs

Momenteel zijn de WOZ-waarden in slechts tweederde van de gemeenten openbaar via het digitale WOZ-waardeloket. Dat is vooral vervelend voor de woonconsument. Voor de makelaars en (WOZ) taxateurs is de impact van de vertraging gering, want zij komen via de reguliere weg toch wel aan de WOZ-gegevens. Alleen de taxateur die de huurwaarde van een woning moet vaststellen ondervindt er enige hinder van.

De wetgever besloot in 2013 de geheimhouding omtrent de WOZ-waarde van de woningen op te heffen. Vanaf 1 oktober 2016 zouden alle gemeenten aangesloten moeten zijn op het WOZ-waardeloket, maar dat is door allerlei oorzaken niet gelukt. De koppeling tussen de Basisregistraties Adressen en Gebouwen (bouwjaar en gebruiksoppervlakte woningen) en de database van het loket blijkt voor veel gemeenten complexer dan gedacht. IT-specialisten werden bedolven onder de aanvragen, waardoor er een fikse wachtlijst ontstond.

De Vereniging Eigen Huis roert geïrriteerd op de trom en wijst op de alternatieve ontsluitingsvormen via apps of andere online kanalen. De woonconsument zou niet meer door de bomen het bos zien.  De NVM en VastgoedPRO reageren een stuk onderkoelder. Voor hun achterban is de impact van de vertraging veel geringer dan voor de woonconsument. “Voor het maken van een taxatierapport ten behoeve van een hypotheekaanvraag heeft de taxateur geen WOZ-waardeloket nodig”, zegt voorzitter Jan Kees Duvekot van VastgoedPRO en tevens eigenaar van Duvekot Makelaardij. “Een taxateur heeft veel meer gegevens nodig om tot een realistische taxatiewaarde te komen en  zal de woning altijd fysiek bezoeken en beoordelen. Als referentie voor de onderbouwing van een taxatie kan de WOZ-waarde niet gebruikt worden. Voor de taxateur die een huurwaarde van een woning vaststelt is het loket wel van belang; de WOZ-waarde zit immers verwerkt in het puntensysteem. Hij  zal in gemeenten die nog niet zijn aangesloten dus iets meer moeite moeten doen om de WOZ op te vragen.”

Voor makelaars en taxateurs is het WOZ-waardeloket niet erg belangrijk

Voorzitter Ank Bodewes van NVM afdeling Wonen en tevens eigenaar van Anke Bodewes Makelaardij in Schiedam, ziet ook geen beren op haar pad voor de beroepsmakelaars. “Makelaars vragen de WOZ-waarde op bij de verkoper van het pand. Alleen in het geval van faillissementen zal de makelaar enige hinder ondervinden bij het opvragen van de WOZ-waarde in gemeenten die nog niet op het loket zijn aangesloten. De WOZ-waarde is voor de taxateur één van de kengetallen die leiden tot vaststelling van de waarde van het pand. Wij beoordelen een pand op veel meer kenmerken dan bij een WOZ-taxatie. In de meeste gevallen hebben de makelaars en taxateurs niet zo gek veel aan zo’n loket; hoewel deze beroepsgroepen absoluut niet tegen de openbaarheid van WOZ-waarden zijn”.

Gebruik het loket niet voor vaststellen van de marktwaarde

Hoewel de woonconsument in de ogen van Duvekot en Bodewes recht heeft op het vergelijken van WOZ-waardes in zijn gemeente, waarschuwen ze voor overschatting van het instrument. Sommige banken blijken bij het vaststellen van de hypotheekrente genoegen te nemen met de WOZ-taxatie.  Volgens Duvekot dreigt daardoor de consument de WOZ-taxatie te gebruiken als één-op-één vervanging van de reguliere taxatie. “Dat kan niet de bedoeling zijn. Daar is de WOZ-taxatie ook niet voor bedoeld. De WOZ-waarde is niet meer dan een geautomatiseerde indicatieve waarde, gebaseerd op de perceeloppervlakte, de woonoppervlakte/inhoud en het bouwjaar van het pand. Het gevaar van zo’n loket is dat de burger na vergelijking ervan uitgaat dat de WOZ-waarde altijd correct is en dus ook voor de hypotheekaanvraag gebruikt kan worden. Dat is een misvatting! Een goed onderbouwd taxatierapport blijft noodzakelijk omdat de consument recht heeft  op een juiste waardevaststelling van het pand.”

Volgens Jaap Stofregen van Kin Makelaars, die onder meer bezwaarschriften behandelt voor de WOZ-taxaties, ziet de gebruiker van het loket alleen de eindwaarden. Maar niet hoe die waarde is opgebouwd. “WOZ-taxateurs kunnen niet zoveel met het loket. Voor een rechtbank zijn eindwaarden niet voldoende; ik moet een bezwaarschrift onderbouwen met referenties. Zo’n loket is voor de consument interessant om je nieuwsgierigheid te bevredigen”.

Duvekot voegt er aan toe dat een WOZ-waarde vertekend is. “Het feit dat een woning op erfpachtgrond staat of dat een woning verhuurd is wordt niet meegewogen in de WOZ-waarde. Bovendien is de aangegeven gebruiksoppervlakte dikwijls in de basis al fout geregistreerd. Zodra een woning is verbouwd of uitgebouwd ga je helemaal de mist in. Als een bewoner alleen leunt op de WOZ-waarde bestaat de kans dat zijn woning te hoog is gewaardeerd en hij/zij een onnodig hogere hypotheek aanvraagt.”

In oktober zijn alle gemeenten aangesloten

Op dit moment zijn 216 van de 388 gemeenten aangesloten op het WOZ-waardeloket en er komen elke week gemeenten bij. In alle gemeenten zijn de WOZ-waarden van woningen nu al online openbaar, zodat ze met elkaar vergeleken kunnen worden.

De problemen zijn volgens de Vereniging Nederlandse Gemeenten te wijten aan het tekort aan IT-specialisten om de digitale koppeling te maken tussen de databestanden van de gemeente en het WOZ-waardeloket. De wachtlijst van gemeenten slinkt. “Wij hebben alle betrokkenen bij het WOZ-waardeloket gewaarschuwd voor mogelijke IT-problemen en het tekort aan experts. Gemeenten moeten voldoen aan allerlei beveiligingsnormen, dat is een specialistisch karwei. Het is echt een ingewikkeld systeem. Deze wachtlijst is pure overmacht. Gemeenten willen echt transparant zijn in deze”, zegt voorlichter Esther Verhoeff van VNG.

Loket geen gevolgen voor Europese taxatiestandaard

De invoering van een WOZ-waardeloket heeft weinig gevolgen voor de toepassing van de nieuwe Europese standaarden voor een taxatie (European Valuation Standards). Het waardeloket is een vergelijkingsinstrument voor de consument en heeft geen bepalende invloed op wijze van vaststelling van de WOZ. De EVS beoogt de harmonisatie van taxatienormen in Europa en kwalitatieve vooruitgang van de taxatierapporten en vastgoedwaarderingen.