dip in de woningmarkt

De Rabobank verwacht een dip in de woningmarkt in 2021 en 2022. Door de coronacrisis zal de werkloosheid oplopen en daardoor neemt de vraag naar huizen af, verwacht de bank.

Dat is de belangrijkste boodschap van het Kwartaalbericht Woningmarkt van de Rabobank. Volgens de berekeningen vallen de huizenprijzen in 2021 gemiddeld 0,8% lager uit dan dit jaar. In 2022 komt daar nog eens een daling van 2,6% bovenop. In de loop van dat jaar zullen de huizenprijzen wel weer gaan stijgen, denkt de Rabobank.

Steunpakketten overheid

Momenteel draait de Nederlandse huizenmarkt nog op volle toeren: huizen waren tot en met juli gemiddeld 7,1% duurder dan een jaar eerder en er werden 6,7% meer huizen verkocht dan in de eerste zeven maanden van 2019.

De oorzaak van het (voorlopig) uitblijven van een ‘corona-effect’ lijkt onder andere te vinden in de steunpakketten van de overheid. Deze blijken tot op heden vrij effectief in het tegengaan van een sterke stijging van de werkloosheid onder de groep potentiële huizenkopers. De dip komt dan ook later dan de Rabobank eerst verwachtte. In het vorige kwartaalbericht werd het begin van de dip al in het laatste kwartaal van dit jaar voorzien.

Naar verwachting zullen de huizenprijzen dit jaar in totaal met zo’n 7% stijgen en zullen er 220.000 huizen van eigenaar gewisseld zijn, op voorwaarde dat er geen nieuwe strenge coronamaatregelen komen. Toch verwacht de bank dat de arbeidsmarktpositie van deze groep uiteindelijk zal worden geraakt, en dat daarmee ook de huizenmarkt niet onaangeroerd blijft.

De huizenmarktcijfers die het CBS en het Kadaster publiceren geven de staat van de woningmarkt zo’n drie maanden eerder weer door de vertraging die zit tussen het ondertekenen van het voorlopige koopcontract en de daadwerkelijke eigendomsoverdracht bij de notaris. Dat de huizenprijzen in het tweede kwartaal nog zo hard stegen, was volgens de bank dan ook niet verwonderlijk, want die cijfers gingen grotendeels over de situatie vóór corona.

Opmars van starters eerste teken dip in de woningmarkt

In de transactiecijfers over de eerste zeven maanden van 2020 is een opmars van het aandeel kopers in de leeftijdsgroep onder de 35 jaar te zien, voornamelijk ten koste van de leeftijdsgroep ouder dan 55 (figuur 6). Hoewel de groep onder de 35 ook doorstromers kan bevatten, is het aannemelijk dat dit voor een groot deel starters zijn.

De toename van het aandeel starters kan een teken van een naderende dip in de woningmarkt zijn, denken de analisten van Rabobank. Aan het begin van een neergang ondervinden starters mogelijk minder concurrentie van weifelende doorstromers die hun verhuizing uitstellen of van terugtrekkende beleggers. Voorafgaand aan en aan het begin van de huizenmarktcrisis van 2008-2013 nam het aandeel jonge kopers ook toe.

Onder de voorwaarde dat het coronavirus onder controle blijft en er in Nederland geen sprake zal zijn van een tweede nationale lockdown, zal de prijsstijging van dit jaar gevolgd worden door een daling van 0,8% in 2021. Voor het aantal verkopen denkt de bank volgend jaar op 190.000 uit te komen.