Kwartaalbericht Woningmarkt

Het schrappen van overdrachtsbelasting voor huizenkopers jonger dan 35 jaar, drijft de huizenprijzen verder op. De maatregel lijkt daarmee zijn effect te missen en vooral bestaande huizenbezitters te helpen.

Dat concludeert het economisch bureau van Rabobank in een analyse. Jonge huizenkopers gebruiken zullen de extra ruimte (deels) gebruiken om meer te bieden. Daarmee drijft het de huizenprijzen alleen maar verder op en heeft de volgende lichting aspirant-koopstarters alsnog het nakijken, stelt de bank. Bovendien is de eerste lichting minder geholpen in gebieden waar huizen erg duur zijn en de nood dus het hoogst is. Want in die gebieden kochten jonge kopers het afgelopen jaar vaak een duurder huis. De maatregel en vooral de timing daarvan doet de huizenmarkt dan ook uiteindelijk meer kwaad dan goed.

Huizen duurder, niet bereikbaarder

De huizenprijzen stijgen al jaren zeer hard. Het afgelopen jaar zijn huizen zelfs zo’n €20.000 à €25.000 duurder geworden. Hierdoor wordt de stap naar een koophuis voor jonge aspirant-kopers nog lastiger. Want zij hebben in de afgelopen jaren niet geprofiteerd van die explosie van overwaarde op de huizenmarkt.

Bron: Kadaster, bewerking RaboResearch

Of die eerste lichting starters geholpen is, is bovendien afhankelijk van de locatie. Vanaf 1 april geldt dat de woning niet duurder mag zijn dan € 400.000. Daarbij wordt vergeten dat huizen in sommige gebieden een stuk duurder zijn dan in andere gebieden.

In minder gespannen gebieden, waar de huizen goedkoper zijn, kochten vrijwel alle huizenkopers jonger dan 35 jaar in 2020 een huis goedkoper dan €400.000. Maar op plekken waar huizen erg duur zijn en het voor starters lastiger is een voet tussen de deur te krijgen op die oververhitte koopwoningmarkt, biedt de maatregel waarschijnlijk minder soelaas. Want in die gebieden kochten ’35-minners’ relatief vaak een duurdere woning.

Vooral de noordvleugel van de Randstad en in iets mindere mate delen van Brabant springen hierbij in het oog. Zo waren in Diemen en Amsterdam circa 1 op de 2 gekochte huizen duurder dan €400.000. Ook in de Randstedelijke kuststrook werd vaak een duurder huis gekocht; maar kustgemeenten zoals Bloemendaal, Wassenaar en Noordwijk zijn dan ook niet bepaald typische startersgemeenten.

Gebrek aan betaalbaar aanbod grootste struikelblok

Dat starters in gespannen woningmarktgebieden vaker een duurder huis kopen, verbloemt volgens Rabobank dat er in die gebieden ook veel 35-minners zijn die een te laag inkomen hebben om hun koopwens te realiseren. Van de jongvolwassenen die in 2018 een huis wilden kopen in de stedelijke regio’s Amsterdam of Utrecht, had respectievelijk 46 en 43% een laag- tot middeninkomen.

Huishoudens met een middeninkomen kunnen maximaal zo’n € 265.000 lenen voor een huis. Dat is zeker in de regio Amsterdam en de gemeente Utrecht vaak te weinig. Want eind december had slechts een fractie van alle aangeboden koophuizen, die nog niet onder bod waren of verkocht onder voorbehoud, in die gemeenten een vraagprijs van € 265.000 of lager. Het financiële voordeeltje van maximaal krap € 8.000 dat het schrappen van de overdrachtsbelasting biedt, helpt in die regio’s dan ook weinig zolang er te weinig betaalbare huizen te koop staan.

Steuntjes in de rug even in de ijskast

In algemene zin valt er volgens de onderzoekers van de bank veel te zeggen voor het volledig afschaffen van de overdrachtsbelasting bij de aankoop van een huis. Want deze belasting zet een rem op verhuizingen, waardoor mensen ook minder mobiel zijn in hun arbeidsmarktcarrière. En dat wringt, zeker nu steeds meer Nederlanders werken als zelfstandige, uitzend- of oproepkracht of een tijdelijk contract hebben.

Maar vanwege de huidige situatie op de woningmarkt is de timing van het schrappen van de overdrachtsbelasting voor jonge huizenkopers nogal ongelukkig. En uiteindelijk een sigaar uit eigen doos, omdat het de huizenprijzen verder opdrijft. Het is dan ook verstandig om goedbedoelde financiële steuntjes in de rug – om toegang te krijgen tot die gespannen woningmarkt – even in de ijskast te zetten. Het slepende probleem op de huizenmarkt is dat er te weinig huizen zijn, vooral in bepaalde delen van het land. Laten we daarom eerst zorgen dat starters meer te kiezen hebben door veel sneller en veel meer betaalbare huizen te bouwen of te creëren door leegstaande kantoren of winkelpanden te transformeren.