Overbodig. Betuttelend. Staaltje van schijnveiligheid. Kritische statements van aan- en verkoopmakelaars over de maatregel van Vereniging Eigen Huis, Consumentenbond en alle makelaarsorganisaties (NVM, VBO Makelaar en VastgoedPRO) om het voorbehoud op een bouwkundige keuring standaard in het koopcontract op te nemen. Vastgoed vroeg makelaars en experts naar hun visie op de maatregel. Verschenen in Vastgoed Magazine #3
Overbodig. Betuttelend. Staaltje van schijnveiligheid. Kritische statements van aan- en verkoopmakelaars over de maatregel van Vereniging Eigen Huis, Consumentenbond en alle makelaarsorganisaties (NVM, VBO Makelaar en VastgoedPRO) om het voorbehoud op een bouwkundige keuring standaard in het koopcontract op te nemen. Vastgoed vroeg makelaars en experts naar hun visie op de maatregel. Verschenen in Vastgoed Magazine #3
Vanaf 1 februari 2018 staat de bouwkundige keuring standaard in het modelkoopcontract. Voorheen moest de kandidaat-koper om zo’n keuring vragen bij de verkopende partij. Volgens Vereniging Eigen Huis weten veel huizenkopers niet dat ze het koopcontract kunnen ontbinden na een teleurstellende bouwkundige keuring. Uit onderzoek van GfK Panel bleek dat slechts 20 procent van de respondenten, die na 2012 een woning kochten, een voorbehoud van een bouwkundige keuring afspraken.
De nieuwe ontbindende voorwaarde is qua status vergelijkbaar met voorbehoud onder financiering. “We krijgen veel vragen of de herstelkosten alsnog kunnen worden verhaald op de verkopende partij, maar dat is in slechts uitzonderlijke gevallen mogelijk. Daarom is het belangrijk dat je als koper van te voren weet in welke staat je de woning koopt”, menen juristen Koos Peters en Steven Wayenberg van respectievelijk de Consumentenbond en VEH, die politieke steun uit Den Haag hebben voor dit besluit.
Zowel koper als verkoper mogen van het behoud afzien door de bepaling in het modelcontract door te strepen. In overspannen woningmarkten, zoals de regio’s Amsterdam en Rotterdam, verwachten VEH en makelaars(organisaties) dat de verkopende partij geen behoefte heeft om een bouwkundige keuring te laten uitvoeren. Immers, keuze zat uit kopers die het zonder zo’n keuring aandurven. “Maar vanwege het voorbehoud is de koper zich wel meer van bewust welke risico’s hij loopt bij het doorstrepen ervan. Hij neemt daarmee zijn eigen verantwoordelijkheid. Die risico’s staan beschreven in de toelichting op de modelovereenkomst”, zo stellen de VEH en de Consumentenbond.
Juridische bedenkingen
Vastgoedrechtadvocaat Johan van de Sande van advocatenkantoor Van de Sande Berndsen heeft zijn bedenkingen bij het standaard vermelden van het voorbehoud van bouwkundige keuring in het koopcontract. “Mijn ervaring is dat ontbindende voorwaarden in de praktijk tot veel juridische geschillen leiden. Kijk maar op Rechtspraak.nl.” Volgens de advocaat wemelt het van de juridische onduidelijkheden in het modelcontract met betrekking tot dit voorbehoud. “De persoon van de keurder bijvoorbeeld. Aan welke voorwaarden moet deze voldoen om een betrouwbare, degelijke en onafhankelijke keuring uit te voeren? Momenteel mag eigenlijk elk klusbedrijf zo’n keuring doen. Schijnkeuringen liggen op de loer.” De branche heeft natuurlijk wel recent het Nederlands Register Bouwkundig Inspecteurs (NRBI) opgericht, maar dat is vooralsnog niet opgenomen in de maatregel.
“Ten tweede: wat wordt er bedoeld met achterstallig onderhoud? Gaat het om direct noodzakelijk ingrijpen of afgebladderd schilderwerk van kozijnen dat niet direct herstel behoeft? Het antwoord op die vraag is veelal arbitrair. Een contract mag al ontbonden worden als de keurder meent dat aanvullend technisch onderzoek nodig is, terwijl nog niet duidelijk is welke maatregelen er nodig zijn.” Jurist Steven Wayenberg van VEH erkent dat er inderdaad geen vereisten aan de keurder worden gesteld. Het is aan de koper wie hij in vertrouwen neemt. Volgens Wayenberg spreken koper en verkoper samen een bedrag af waarboven de koopakte mag worden ontbonden. Bij vervolgonderzoeken gaat het meestal om asbestinventarisatie en funderingsonderzoek. Van de Sande vindt ook de maximale hoogte van het bedrag te subjectief en pleit ervoor de ontbindende voorwaarden zo concreet mogelijk in te vullen. “Zo kan een koper beter met een verkoper overeenkomen dat hij niet akkoord gaat met de koop als er asbest wordt gevonden of als de fundering hersteld moet worden.”
Makelaars kritisch
Mevrouw De Aankoopmakelaar, Esther van Heteren, uit Den Haag en Arnout Ale van makelaarskantoor ERA Van de Steege in Amsterdam zijn kritisch over de standaard vermelding in het modelkoopcontract.
Wat vindt u van dit voorbehoud en welke gevolgen heeft het voor u?
Van Heteren: “Het standaard opnemen van het voorbehoud in het koopcontract is wat ons betreft achterhaald. Wij hanteren zo’n voorbehoud zelf met de verkopende partij, zoals afspraken over welke gebreken er onder het voorbehoud vallen. Tussen de mondelinge overeenstemming en het tekenen van de akte wordt er gekeurd. Na het tekenen van de akte gaat de drie dagen bedenktijd in.” In deze periode mag de koper zonder opgaaf van redenen van de koop afzien.
Ale: “Deze betuttelende maatregel staat los van de praktijk. VEH, Consumentenbond en zelfs onze eigen vakvereniging NVM denken hiermee de consument te beschermen, maar in werkelijkheid werkt dit soort verplichtingen frustrerender voor verkoper èn koper dan dat het hen ten goede komt. De maatregel leidt tot ingewikkelde discussies en verschillende interpretaties van beide partijen wat er onder bouwkundige gebreken wordt verstaan. In onze praktijk zetten we zelden ontbindende voorwaarden van bouwkundige gebreken in het koopcontract.”
Gaan uw cliënten van het voorbehoud gebruik maken?
Van Heteren: “Wij zitten veel in vooroorlogs vastgoed en daar leidt een keuring dikwijls tot aantoonbare gebreken. Afkloppen, maar in onze praktijk heeft een keuring bijna nooit tot gevolg dat de koopovereenkomst wordt ontbonden. Ik heb weinig klanten die het voorbehoud zullen doorstrepen.”
Ale: “Wij raden onze verkopende klanten af akkoord te gaan met een voorbehoud op bouwkundige keuring in de akte. Kopers mogen het huis bouwkundig laten keuren, maar wij raden aan dat voor het tekenen van de koopakte te laten doen. Dit voorkomt een verkeerde interpretatie van voorwaarden van zo’n keuring. De koper is vrij om na de keuring af te haken, ongeacht de grootte en ernst van de bouwkundige gebreken. De verkoper heeft bovendien een informatieplicht om bekende gebreken te melden.”
Biedt deze maatregel de koper meer bescherming of geeft het alleen maar ruimte voor haarkloverij?
Van Heteren: “Ik denk dat particulieren die zonder makelaar de transactie afhandelen beter beschermd worden, ja. Want vaak in die situaties wordt een bouwkundige keuring over het hoofd gezien en kun je daarna als koper met de brokken komen te zitten.”
Ale: “Echte bescherming geniet de koper door een aankoopmakelaar bij de transactie te betrekken, niet door wet -en regelgeving. In Amsterdam verkopen wij veel appartementen. Particuliere kopers zonder makelaar vertrouwen erop dat een Vve de zorg overneemt van bouwkundige gebreken. Als je mensen in de waan laat dat alles gedekt wordt door maatregelen zoals dit voorbehoud, lopen ze juist meer risico op een ‘miskoop’. De koper wordt achteraf vaak als gedupeerde gezien, terwijl de verkoper gewoon aan zijn informatieplicht heeft voldaan. Juridisch getouwtrek is gevolg, en daar zit niemand op zit te wachten.”
Dit artikel verscheen in Vastgoed editie 3. Deze editie nog ontvangen? Dit kan t/m 8 mei 2018 door een (proef)abonnement af te sluiten en aan te geven dat u het abonnement in wilt laten gaan met de vorige editie.
