Met de invoering van de ‘Wet doorstroming huurmarkt 2015’ per 1 juli 2016 zijn de mogelijkheden om kortdurende huurovereenkomsten voor woonruimte uitgebreid. Deze wet introduceerde echter ook een belangrijke beperking van het opzeggingsvereiste. Advocate Maaike Boomsma van Fort Advocaten waarschuwt verhuurders en verhuurmakelaars dat zij moeten kunnen aantonen dat de huurder de opzegging heeft ontvangen.
Met de invoering van de ‘Wet doorstroming huurmarkt 2015’ per 1 juli 2016 zijn de mogelijkheden om kortdurende huurovereenkomsten voor woonruimte uitgebreid. Deze wet introduceerde echter ook een belangrijke beperking van het opzeggingsvereiste. Advocate Maaike Boomsma van Fort Advocaten waarschuwt verhuurders en verhuurmakelaars.
Vanwege de inwerkingtreding van deze wet is in het Burgerlijk Wetboek (art. 7:271 lid 1 BW) bepaald dat een huurovereenkomst voor twee jaar of korter niet hoeft te worden opgezegd, maar dat deze eindigt wanneer de termijn waarvoor de overeenkomst is aangegaan, is verstreken. Hetzelfde geldt voor huur van onzelfstandige woonruimte met een duur van minder dan vijf jaar.
Geen opzegging maar schriftelijke kennisgeving
In principe eindigt een dergelijke huurovereenkomst na ommekomst van de afgesproken termijn. Let op: de verhuurder moet de huurder wel schriftelijk informeren dat de huurovereenkomst op de afgesproken datum eindigt. Deze schriftelijke kennisgeving moet minimaal één maand en maximaal drie maanden voor de einddatum van de huurovereenkomst. Als de verhuurder die informatieplicht niet (tijdig) nakomt wordt de huur voor onbepaalde tijd verlengd, met volledige huurbescherming voor de huurder.
In de wet zijn geen formaliteiten opgenomen ten aanzien van deze informatieplicht. Het is dus niet verplicht dit bijvoorbeeld per deurwaardersexploot te laten plaatsvinden.
Het belang van deze informatieplicht is groot, indien hieraan niet voldaan wordt dan ontstaat er na het verstrijken van de overeengekomen termijn een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Het belang voor de verhuurder om te kunnen aantonen dat aan de informatieplicht is voldaan wordt geïllustreerd in de uitspraak van 20 september 2017 van de rechtbank Midden-Nederland.
Huurder claimt email opzegging niet te hebben ontvangen
In deze zaak was de verhuurder met de huurder een huurovereenkomst aangegaan voor een half jaar, lopende van 1 december 2016 tot en met 31 mei 2017. Per e-mail van 23 april 2017 heeft verhuurder het einde van de huur aangezegd. Verhuurder en huurder raken in een gerechtelijke procedure omdat er sprake is van een huurachterstand. De verhuurder probeert eerst op basis van die huurachterstand de huurder laten ontruimen. Omdat de huurprijs alsnog door huurder wordt voldaan kan die grondslag niet tot ontruiming leiden.
De verhuurder heeft echter, met een beroep op de Wet doorstroming huurmarkt 2015, ook als grondslag voor de ontruiming het eindigen van de huurovereenkomst per 31 mei 2017 genoemd. De rechter oordeelt dat de e-mail van 23 april 2017 die aan huurder is gestuurd, voldoet aan de eisen van art. 7:271 BW. De huurder betwist in de procedure dat de e-mail is ontvangen. De huurder heeft aangevoerd dat de e-mail wellicht in de map “ongewenste e-mails” terecht is gekomen, die automatisch wordt geleegd, zodat hij geen kennis heeft genomen van het bericht.
De verhuurder kon in de procedure geen feiten en omstandigheden aandragen die de conclusie konden dragen dat de huurder de e-mail wél had ontvangen en de inhoud daarvan kende. In een kortgedingprocedure is ook geen ruimte voor verdere bewijslevering. De rechter komt dan tot het oordeel dat niet is komen vast te staan dat de huurder tijdig is geïnformeerd over het eindigen van de huurovereenkomst, zodat ontruiming op grond van het eindigen van de huurovereenkomst voorshands niet mogelijk is. De ontruiming wordt afgewezen.
Conclusie: verhuurder moet ontvangen van opzegging kunnen aantonen
Voor de verhuurder van woonruimte onder toepassing van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 is het van groot belang dat zij aan de informatieplicht voldoet en de kennisgeving verstuurt, maar ook dat de verhuurder kan aantonen dat de huurder de kennisgeving heeft ontvangen. Het is iedere verhuurder daarom aan te raden om de schriftelijke kennisgeving die zij verplicht moet sturen om de tijdelijke huurovereenkomst te laten eindigen, zekerheidshalve per deurwaardersexploot te verzenden.
Maaike Boomsma is advocaat huurrecht en vastgoedrecht bij Fort Advocaten.
