Koopgarant is onder meer mogelijk bij dit appartementencomplex in Winterswijk. Foto: funda

Doorgelicht: de Koopgarantregeling

Koopgarant heeft de laatste tijd veel negatieve publiciteit gehad, en niet altijd even genuanceerd. Bij Koopgarant zijn de kopers verplicht om hun woning terug te verkopen aan de woningcorporatie, die op haar beurt weer verplicht is om de woning af te nemen. In deze constructie heeft het taxatierapport een cruciale rol. Hoe werkt de regeling nu precies, wat gaat er in de praktijk mis en hoe lossen de corporaties dit op?

Een koopwoning bereikbaar maken voor mensen met een smallere beurs. Dat is het doel van de Koopgarantregeling, die sinds 2004 bestaat en waarbij 130 woningcorporaties en 10 projectontwikkelaars zijn aangesloten. Koopgarantkopers krijgen een korting op de marktwaarde van de woning van 20 tot 25 procent. Vervolgens worden zij volledig eigenaar van de woning, met de bijbehorende bevoegdheden en verantwoordelijkheden. Als de bewoner weer wil verhuizen, is hij verplicht om de woning te koop aan te bieden aan de corporatie. Die is op haar beurt verplicht om de woning weer terug te kopen.

Koperskorting en waardeontwikkeling

Is de woning bij verkoop in waarde gestegen, dan moet de koper een percentage van de winst afdragen aan de corporatie. Als de woning in waarde is gedaald, deelt de corporatie mee in het verlies. Deze percentages liggen vast: de verhouding tussen de koperskorting en het aandeel in de waardeontwikkeling – de fair value-ratio – is vastgesteld door het ministerie van Binnenlandse Zaken (BZK). "De deling van een waardedaling is een beperking van het risico voor de koper bij ongunstig economisch tij; de deling van positieve waardeontwikkeling kan je zien als compensatie voor de eerder verleende korting door de corporatie", zegt Marja Elsinga, hoogleraar woonbeleid en woningmarkt aan de Technische Universiteit Delft, en mede-opsteller van de Atlas koop- en financieringsvarianten.

Erfpacht

Om te verzekeren dat de koper de woning daadwerkelijk terugverkoopt aan de corporatie, gaat Koopgarant altijd gepaard met erfpacht. Er wordt geen erfpachtcanon gerekend aan de woningeigenaar: deze wordt eeuwigdurend afgekocht. "De corporatie is bloot eigenaar van de grond waarop de woning staat; de koper erfpachter. Deze constructie zorgt ervoor dat de terugkoopregeling intact blijft als de koper in financiële problemen raakt en de woning executoriaal moet worden verkocht. Ook de volgende koper is dan gebonden aan de afspraken", legt Bernard Wouters uit van Stichting Opmaat, die de regeling uitvoert.

De waarde van het taxatierapport

Koopgarantwoningen worden tweemaal getaxeerd: bij aankoop en bij verkoop. Verbeteringen die de koper zelf heeft aangebracht, worden apart getaxeerd en buiten de 'algemene' waardevermeerdering gehouden. Wouters: "Anders dan op de vrije markt is de transactie bij Koopgarant volledig opgehangen aan het taxatierapport. Dit moet dus goed, integer, transparant en objectief gebeuren. Zo moeten de taxatierapporten bij terugkoop verplicht worden gevalideerd door een erkend validatie-instituut. Dit is geen absolute waarborg voor de correctheid van de taxatiewaarde, maar een oordeel of het rapport op de juiste wijze tot stand is gekomen. De taxateur met zijn lokale kennis blijft eindverantwoordelijk voor de marktwaarde die hij in het rapport vermeldt."

Commotie

Juist over de taxaties is een hoop commotie ontstaan, onder andere in televisieprogramma De Monitor. Kopers claimen bijvoorbeeld dat de buurman op de vrije markt aanzienlijk meer krijgt voor een vergelijkbaar huis. Wouters: "Daarvoor kunnen allerlei redenen zijn. Misschien zijn er wel een paar maanden verstreken tussen de taxatie en de dag van verkoop; in een stijgende markt kan dit zomaar 10 procent schelen. De markt van vraag en aanbod is ook niet altijd representatief: er kan altijd net een koper zijn die meer dan de vraagprijs of getaxeerde waarde biedt." Toch erkent Wouters ook dat het uiteraard mogelijk is dat er in de praktijk dingen zijn gebeurd die indruisen tegen de bedoeling van de Koopgarantregeling. "Misschien hebben woningcorporaties de taxateurs in het verleden soms gestuurd, en hebben de taxateurs zich gewillig laten sturen."

 

Andere regelingen  

Naast Koopgarant zijn er meer regelingen die beogen de betaalbaarheid van koopwoningen te vergroten. Deze regelingen worden in veel media door elkaar gehaald.

  • Slimmer kopen: een product dat is ontwikkeld door woningcorporatie Trudo in Eindhoven. Slimmer kopen komt in hoofdlijnen overeen met Koopgarant: de woningcorporatie geeft de koper een korting op de aankoopwaarde en deelt mee in de waardeontwikkeling bij terugkoop. Kopers zijn verplicht om de woning weer te koop aan te bieden aan de woningcorporatie. Belangrijk verschil met Koopgarant is dat de corporatie geen terugkoopplicht heeft. Als zij de woning niet wil terugkopen, mag de koper deze verkopen aan een derde. Om te verzekeren dat de koper zijn aanbiedingsplicht nakomt, vestigt de woningcorporatie een tweede hypotheek op de woning.
  • Kopen naar wens: gestart als experiment van Dudok Wonen, Volkshuisvesting Arnhem, Site Woondiensten en Com.Wonen, dat tot 2011 Sociale Koop heette. Bij Kopen naar Wens mag de koper de woning voor minimaal 50 procent en maximaal 95 procent van de marktwaarde kopen. Het verschil tussen markt- en aankoopwaarde is geen korting of lening, maar een uitgestelde betaling. De woning wordt dus 'gewoon' verkocht, waarbij een deel van de koopsom pas wordt betaald als de woning wordt doorverkocht aan een volgende koper. Het bedrag van de uitgestelde betaling wordt geïndexeerd, op basis van de provinciale prijsontwikkeling voor een vergelijkbare woning volgens het Kadaster.
  • Eigen, lokale regelingen van woningcorporaties: deze regelingen zijn vaak tot stand gekomen in samenwerking tussen de plaatselijke corporatie, notaris en bank. De meeste regelingen van dit type dateren van rond de eeuwwisseling. Zij spelen vaak alleen nog een rol bij de terugkoop; er worden geen woningen meer actief mee verkocht.

Checks en balances

Opmaat heeft daarom meer 'checks en balances' in de procedures aangebracht. "Voor woningeigenaren die het niet eens zijn met de taxatie, is er een geschillenregeling. Dan worden er drie taxateurs benoemd: een namens de corporatie, een namens de woningeigenaar en een die de goedkeuring van beide partijen kan wegdragen. Deze drie taxateurs doen een bindende uitspraak over de waarde van de woning. Mochten ze het niet met elkaar eens worden, dan geeft het meerderheidsstandpunt de doorslag." Daarnaast is op 1 februari de aanwijsprocedure voor een taxateur gewijzigd. "Nieuw is de optie dat de koper niet alleen kan kiezen uit een lijstje met drie taxateurs dat is opgesteld door de corporatie, maar ook zelf een taxateur kan aanwijzen. In het laatste geval komen de taxatiekosten wel voor zijn rekening."

Hoogleraar Elsinga: "Het is simpelweg niet correct als de verkoopprijs van een referentiewoning in de buurt significant hoger is dan de terugkoopprijs van de woningcorporatie. In dat geval moet er een tweede, en desnoods derde of vierde, taxateur aan te pas komen. Het is belangrijk dat zowel de aanbieders van de regeling als de kopers en de woningcorporaties kunnen vertrouwen op de betrouwbaarheid en objectiviteit van de taxateurs."

Onderzoek NRVT  

Naar aanleiding van De Monitor is het Nederlands Register Vastgoedtaxateurs (NRVT) een onderzoek gestart. Dit onderzoek richt zich op de vraag of taxateurs in Koopgarantzaken zich hebben gehouden aan de NRVT-regelgeving, dus of zij onafhankelijk, objectief en integer hebben gehandeld. Het is geen breed, algemeen onderzoek, maar draait om individuele taxatiedossiers. Deze zaken zijn opgevraagd door het NRVT zelf of aangemeld door woningeigenaren. Het gaat om taxaties van Koopgarantwoningen die dateren na 1 januari 2016 – de oprichtingsdatum van het NRVT. "Oudere taxaties vallen niet onder de NRVT-regelgeving en kunnen dus niet door het NRVT worden beoordeeld", aldus een woordvoerder. In deze individuele gevallen heeft het NRVT een geheimhoudingsplicht. "Wij doen geen uitspraken over de uitkomsten van het onderzoek. Als uit een taxatierapport blijkt dat de taxateur onjuist heeft gehandeld, dan kan de gedupeerde of het NRVT zelf een klacht indienen bij de Stichting Tuchtrechtspraak NRVT. Dit is in het geval van koopgaranttaxaties tot nu toe nog niet voorgekomen." 

Uitspraken van het tuchtcollege van Stichting Tuchtrechtspaak NRVT worden gepubliceerd op www.nrvt.nl: http://www.nrvt.nl/klacht-en-tuchtrecht/behandeling-en-maatregelen-tucht....

 

Problemen bij nieuwbouw

Vooral bij nieuwbouwwoningen hebben zich problemen voorgedaan. De aankoopprijzen waren daar soms gebaseerd op verouderde taxatierapporten, die dateerden van voor de crisis. Dan ging het dus om waardes die te hoog waren voor dat moment. Elsinga: "Het is ook voorgekomen – in Apeldoorn bijvoorbeeld – dat nieuwbouwwoningen geheel zonder taxatierapport aan mensen zijn verkocht. Misschien vanuit het idee: met de Koopgarantkorting worden de woningen toch wel verkocht."

Doorlichting oude dossiers

Opmaat heeft de aangesloten woningcorporaties dan ook opgeroepen om alle nieuwbouwdossiers van voor 2011 opnieuw te bekijken en zich ervan te vergewissen dat de taxaties in orde zijn. "In 2011 hebben wij nieuwe, duidelijker regels over taxatie en validatie vastgesteld, dus sindsdien zijn er minder fouten gemaakt", zegt Wouters. Als blijkt dat mensen inderdaad zijn benadeeld, dan moet de woningbouwcorporatie hen financieel compenseren. "Wij zijn momenteel bezig om een correctiemethode uit te werken, in overleg met het ministerie van BZK, Aedes en de VEH."

Bestaande bouw

De kans is minder groot dat het ook bij bestaande woningen fout is gegaan, aldus Wouters. "Nieuwbouw kent langere doorlooptijden; er zit veel meer tijd tussen het taxatierapport en de koopovereenkomst. Een bestaande woning daarentegen komt leeg, wordt getaxeerd en wordt verkocht." Toch adviseert hij de corporaties om bij iedere terugkoop – ook van bestaande woningen – alle onderliggende gegevens en taxatierapporten te checken. "En als dan blijkt dat er fouten zijn gemaakt, gaan we volgens dezelfde methode te werk."

Rectificatie

In de rubriek Helpdesk in Vastgoed 4/2016 ('Trammelant rond Koopgarant') staan de eigen, lokale kortingsregelingen van woningcorporaties centraal. Deze hebben wij per ongeluk en ten onrechte de titel 'Koopgarant' gegeven. De geïnterviewde taxateur Jan Baars heeft gesproken over zijn praktijkervaringen in de regio Kennemerland. Hierdoor zijn er een aantal feitelijke onjuistheden in het artikel geslopen, onder andere ten aanzien van de waardering van eigen investeringen in de woning en de verplichting tot validatie van het taxatierapport bij terugkoop. De tekst had dus geen betrekking op Koopgarant.