Vastgoed actueel - hypotheekverstrekkers

Marktscan De Hypotheekshop: 'Hypotheekverstrekkers diverser dan gedacht'

Op dit moment zijn er in Nederland meer dan 30 actieve hypotheekverstrekkers. Het is echter lastig te doorgronden waar de geldverstrekkers precies in verschillen, vandaar dat veel consumenten in eerste instantie afgaan op de hoogte van de rente. ‘Rente’ is echter van groot belang voor de hoogte van de maandlasten, maar vormt tegelijk slechts een onderdeel van het totale hypotheekproduct en het acceptatiebeleid. Daarom heeft De Hypotheekshop een marktscan gemaakt over deze geldverstrekkers.

De Hypotheekshop heeft de verschillende aanbieders ingedeeld op basis van twee belangrijkste klantkenmerken: regio en inkomen. Overige kenmerken hangen hier vaak mee samen. Er is een marktscan gemaakt en daaruit blijkt dat iedere geldverstrekker zijn eigen sterke punten kent, maar ook dat aanbieders meer van elkaar verschillen dan in eerste instantie gedacht. 

Marktscan

In de marktscan zijn alle aanvragen voor nieuwe hypotheken uit 2017 meegenomen die via De Hypotheekshop zijn ingediend. Daarbij is gekeken naar het marktaandeel van elke geldverstrekker op twee dimensies: totaal huishoudinkomen per jaar (inkomen tot €50.000,- en vanaf €75.000,-) en de regio van het onderpand (binnen de drie Randstad provincies en daarbuiten). In onderstaand overzicht zijn de uitkomsten van deze marktscan zichtbaar. Op de horizontale as wordt het inkomen weergegeven waarbij de score oploopt met de hoogte van het inkomen. Op de verticale as is de regio zichtbaar, waarbij een score van 0 tot 4 aansluit bij de Randstad. Bij een score tussen -1 en 1 is sprake van een geringe afwijking voor regio en/of inkomen.

De meeste geldverstrekkers blijken op één of beide kenmerken van het gemiddelde af te wijken. Opvallend is dat de spreiding groter is op ‘inkomen’ dan op ‘regio’. Als er evenwel sprake is van een regionale afwijking dan betreft die vaker de Randstad dan de ‘provincie’. De minste aanbieders komen voor in het segment linksonder ‘laag/midden inkomen – provincie'.

Bron: De Hypotheekshop

Belangrijke factoren

De Hypotheekshop zoekt uit wat de oorzaak is van bovenstaande verdeling. Bij nader inzien lijkt de plaats van een aanbieder in de matrix afhankelijk van een combinatie van de volgende factoren:

• Rentevaste periode (inkomenstoetsing)

Uit analyse blijkt dat in de Randstad veel meer consumenten ervoor kiezen om de rente 10 jaar vast te zetten, terwijl men in de provincie eerder opteert voor 20 of 30 jaar vast. Naast een mogelijk cultureel verschil, lijkt de wijze waarop iemands leencapaciteit op inkomen wordt bepaald hier debet aan: de hoogste hypotheek is meestal haalbaar met een rentekeuze voor 10 jaar vast. De hoge huizenprijzen en het beperkte aanbod tot €250.000,- in de Randstad lijken de keuze om de rente 10 jaar vast te zetten in de hand te werken.

• NHG-rentetarieven

Aanbieders als Argenta, Lloyds en Allianz hebben nadrukkelijk gekozen voor het NHG-segment en financieren aanvragen zonder NHG niet volledig. In 2017 lag de NHG-kostengrens op €245.000,-. De NHG-rentetarieven van aanbieder bijBouwe waren in 2017 langdurig ‘uitverkocht’.

• (Bank)spaar- of levenhypotheek

Voor consumenten die voor 2013 hun eerste hypotheek hebben gesloten, geldt overgangsrecht. Dat wil zeggen dat zij recht houden op hypotheekrenteaftrek, ook als er niet maandelijks wordt afgelost zoals bij een aflossingsvrije of een spaarhypotheek. Voor doorstromers, die veelal een wat hoger inkomen hebben, kan het gunstig zijn om deze oude aflosvormen voort te zetten als zij verhuizen. Zij kiezen dan voor geldverstrekkers die een (bank)spaar- of levenhypotheek aanbieden, vaak zijn dit grootbanken.

Sinds de inwerkingtreding van het Basel 4-akkoord ziet De Hypotheekshop echter dat bij de grootbanken, en ING in het bijzonder, het renteverschil oploopt tussen de aflosvormen waarbij maandelijks wordt afgelost, zoals annuïteiten, en die waarbij aan het einde van de looptijd moet worden afgelost, zoals aflossingsvrij. Deze partijen worden minder aantrekkelijk voor doorstromers.

• Maatwerk (bespreekzaken)

Bij sommige geldverstrekkers kunnen hypotheekaanvragen worden besproken die niet volledig passen binnen het standaard acceptatiekader. Denk daarbij aan afwijkende onderpanden, (startende) zelfstandigen of senioren met een AOW-gat. Aanbieders als Obvion, NIBC, NN, Rabobank en Florius staan hierom bekend.

• Verhouding hoogte hypotheek vs. woningwaarde

Doordat het aandeel starters afneemt, ziet De Hypotheekshop dat de gemiddelde verhouding tussen de hoogte van een hypotheek en de waarde van een woning lager wordt. Doorstromers kunnen vaak overwaarde inbrengen waardoor ze een lagere hypotheek kunnen sluiten. Daarnaast kunnen veel starters gebruik maken van de eenmalig verhoogde vrijstelling schenkbelasting waardoor ook zij toekunnen met een lager hypotheekbedrag. Dit heeft tot gevolg dat het belangrijker is geworden voor aanbieders om gunstige rentetarieven te voeren in de tariefklassen tot 80 procent-90 procent van de woningwaarde.

Veel verschillen

Uit de marktscan blijkt dat de geldverstrekkers een stuk diverser zijn dan in eerste instantie gedacht. Bijna alle geldverstrekkers blijken namelijk een segment te hebben waarin ze uitblinken. Omgekeerd betekent dat dus ook dat er nauwelijks aanbieders zijn die in alle segmenten gunstig scoren, waarmee het belang van vergelijking op product- en acceptatievoorwaarden dus weer eens onderstreept wordt.

Wat De Hypotheekshop daarnaast opvalt is de werking van de inkomenstoetsing waarmee de leencapaciteit op inkomen bepaald wordt. Deze werkt de keuze voor 10 jaar vast in de hand. Veel consumenten lijken echter momenteel een voorkeur te hebben om de rente langer vast te zetten. Met de huidige methodiek wordt een langere rentevaste periode, en daarmee het beperken van het renterisico, echter niet gestimuleerd maar juist ontmoedigd doordat de leencapaciteit op het inkomen dan lager uitvalt. Uit de marktscan blijkt tevens dat met name alleenstaanden en mensen met een wat lager inkomen daarom toch kiezen voor 10 jaar rentevast. Het zou goed zijn als bij het bepalen van de leencapaciteit meer rekening wordt gehouden met de grotere rentezekerheid van een langere rentevaste periode.

Bron: De Hypotheekshop